Vous détenez votre résidence secondaire via une société britannique ou luxembourgeoise ? Cette structure vous permet de mettre le bien à disposition gratuitement, conformément à l’objet social ? Le Conseil d’État vient de rappeler que cette pratique n’échappe pas à l’impôt sur les sociétés en France.
Les faits
La société Combined Property Home Ltd, société de droit britannique détenue à parts égales par une usufruitière et ses quatre enfants nus-propriétaires, possède deux maisons d’habitation à Saint-Tropez. Ces biens sont mis gratuitement à disposition des associés. La société a procédé à des réintégrations extracomptables de 540 000 euros par an au titre des exercices clos en 2016, 2017 et 2018, correspondant à la valeur locative des biens, tout en contestant les cotisations d’impôt sur les sociétés correspondantes. L’administration fiscale a maintenu l’imposition.
La décision
Dans sa décision n° 499815 du 8 avril 2026, le Conseil d’État, 9ème et 10ème chambres réunies, confirme la position de l’administration. La société britannique, assimilable à une SARL française en raison de la responsabilité limitée de ses associés, est passible de l’impôt sur les sociétés quel que soit son objet social. La mise à disposition gratuite des biens immobiliers aux associés constitue un acte anormal de gestion : la société renonce sans contrepartie à des recettes qu’une gestion normale lui aurait procurées. Le simple fait que cette mise à disposition soit conforme à l’objet social ne suffit pas à justifier cet appauvrissement au profit des associés. Les réintégrations extracomptables de la valeur locative dans le résultat imposable sont donc légalement fondées.
Ce que ça change en pratique
Cette décision remet en cause une pratique d’optimisation patrimoniale répandue chez les expatriés et dirigeants fortunés : détenir sa résidence secondaire via une société étrangère à objet civil pour bénéficier d’une mise à disposition gratuite. Le Conseil d’État précise un principe essentiel : « la circonstance qu’une renonciation à recettes par une société de capitaux au bénéfice de ses associés serait conforme à son objet social n’est pas à elle seule de nature à faire regarder cette renonciation comme répondant à son intérêt propre, ni que satisfaire par cette gratuité l’objet pour lequel elle a été créée constitue une contrepartie suffisante ».
Concrètement, si vous utilisez une société étrangère pour détenir un bien immobilier en France et que vous l’occupez gratuitement :
- La société sera imposée à l’IS sur la valeur locative de marché du bien (pas seulement sur ses coûts réels)
- L’assimilation à une société de capitaux française est systématique dès lors que la responsabilité des associés est limitée, indépendamment de l’objet social inscrit dans les statuts
- Le montage ne procure aucun avantage fiscal par rapport à une détention directe, tout en générant des coûts de structure et de conformité supplémentaires
La valorisation de l’avantage se fait à la valeur de marché : pour deux maisons à Saint-Tropez, l’administration a retenu 540 000 euros par an, soit 45 000 euros par mois. C’est cette somme qui sera réintégrée dans le résultat imposable de la société, générant un impôt sur les sociétés de 25 % (taux normal français).
Points de vigilance
Cette jurisprudence s’applique aux sociétés de capitaux étrangères, c’est-à-dire celles dont la responsabilité des associés est limitée à leurs apports (limited, GmbH, SA, SL, etc.). Les sociétés de personnes étrangères translucides fiscalement pourraient relever d’un régime différent, mais leur utilisation soulève d’autres problématiques fiscales en France.
La décision ne remet pas en cause la possibilité de facturer un loyer à l’associé : si la société perçoit un loyer de marché, il n’y a pas d’acte anormal de gestion. Mais dans ce cas, l’associé paie un loyer sans avantage fiscal particulier, et la société est imposée sur ses revenus locatifs.
Attention également aux situations où la société supporte des charges importantes (travaux, entretien, impôts locaux) : ces charges sont déductibles du résultat imposable uniquement si la société perçoit des recettes correspondantes. Sans loyer facturé, la déductibilité peut être remise en cause.
À retenir
- Une société étrangère de capitaux détenant un bien immobilier en France est passible de l’IS, quel que soit son objet social
- La mise à disposition gratuite d’un bien aux associés constitue un acte anormal de gestion, même si elle est conforme à l’objet social
- La valeur locative de marché doit être réintégrée dans le résultat imposable de la société
- La conformité à l’objet social ne constitue pas une contrepartie suffisante pour justifier une renonciation à recettes
- Cette jurisprudence rend fiscalement inefficace la détention d’une résidence secondaire via une société étrangère pour usage personnel
Vous détenez un bien immobilier via une structure étrangère et vous interrogez sur les conséquences fiscales de cette décision ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les dirigeants et expatriés sur ces problématiques de structuration patrimoniale internationale.
