Vous avez construit des aménagements sur un bien en crédit-bail immobilier ? L’administration fiscale vous réclame la taxe foncière après avoir dégrévé à tort votre bailleur ? Une décision récente du Conseil d’État fixe une limite protectrice : le fisc ne peut vous réclamer davantage que ce qu’il a remboursé au bailleur.
Les faits
La société Natiocrédibail a donné en crédit-bail à la SASU Pâtisserie Pasquier Saint-Valery un établissement industriel à Saint-Valery-en-Caux par contrat du 6 juin 2008. Le preneur a réalisé des constructions additionnelles et aménagements nouveaux sur le terrain. Le tribunal administratif de Rouen a déchargé le bailleur de la taxe foncière 2012-2016 par jugement du 17 décembre 2019, désignant le preneur comme redevable légal. L’administration a prononcé le dégrèvement le 7 février 2020, puis mis en recouvrement le 31 octobre 2021 des cotisations au nom du preneur pour 2011-2018. Le preneur a contesté notamment le montant réclamé, supérieur au dégrèvement accordé au bailleur.
La décision
Par décision n° 502179 du 3 avril 2026, le Conseil d’État, 3ème et 8ème chambres réunies, juge que lorsque le dégrèvement d’une cotisation de taxe foncière est prononcé en application de l’article 1404 I du CGI suite à une réclamation d’une personne qui n’est pas le redevable légal, l’administration peut établir l’imposition à l’égard du redevable légal au-delà du délai de reprise de l’article L. 173 du LPF, jusqu’à la fin de l’année suivant celle du dégrèvement, mais seulement dans la limite du montant de ce dégrèvement. Le tribunal administratif a donc commis une erreur de droit en validant des cotisations excédant ce plafond.
Ce que ça change en pratique
Cette décision établit un principe protecteur nouveau : l’administration ne peut pas vous réclamer plus que ce qu’elle a remboursé à la personne imposée à tort. Concrètement, si votre bailleur a obtenu un dégrèvement de 50 000 € de taxe foncière, le fisc ne pourra pas vous réclamer 60 000 € ou 70 000 € au titre des mêmes années, même si le calcul théorique aboutirait à ce montant.
Ce plafonnement s’applique même lorsque l’administration agit au-delà du délai normal de reprise. L’article 1404 I du CGI permet certes au fisc de corriger son erreur jusqu’à la fin de l’année suivant le dégrèvement, mais cette faculté dérogatoire reste strictement encadrée par le montant remboursé.
Par ailleurs, le Conseil d’État confirme la règle de fond : en crédit-bail immobilier sans clause d’accession immédiate, vous restez propriétaire de vos constructions (application de l’article 555 du Code civil et de l’article 1400 du CGI). C’est donc à vous, preneur, de payer la taxe foncière sur ces aménagements, pas au bailleur. La présence d’une option d’achat caractéristique du crédit-bail empêche le propriétaire du terrain de s’approprier sans indemnité vos améliorations.
Points de vigilance
Vérifiez systématiquement les clauses d’accession à la propriété dans vos contrats de crédit-bail immobilier. En l’absence de clause expresse prévoyant une accession immédiate, vous demeurez propriétaire de vos constructions et donc redevable de la taxe foncière correspondante.
La doctrine administrative BOI-IF-TFB-10-20-10 § 170, qui prévoit que les améliorations du locataire sont imposables au propriétaire, ne peut pas être invoquée en présence d’une option d’achat. Cette doctrine ne s’applique qu’aux baux classiques, pas aux crédit-baux où l’option d’achat restreint le droit du propriétaire.
Si vous recevez un avis de mise en recouvrement après dégrèvement de votre bailleur, comparez immédiatement le montant réclamé au montant du dégrèvement accordé. Tout dépassement constitue une erreur de droit que vous pouvez contester.
À retenir
- En crédit-bail immobilier sans clause d’accession immédiate, le preneur reste propriétaire de ses constructions et redevable de la taxe foncière.
- L’administration peut corriger son erreur au-delà du délai normal de reprise, mais uniquement dans la limite du montant dégrévé à la personne imposée à tort.
- La doctrine BOFiP sur les améliorations du locataire ne s’applique pas en présence d’une option d’achat caractéristique du crédit-bail.
- Vérifiez toujours les clauses d’accession dans vos contrats de crédit-bail pour anticiper le redevable légal de la taxe foncière.
- Contestez systématiquement toute mise en recouvrement excédant le montant du dégrèvement accordé au bailleur.
Une situation similaire dans votre entreprise ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les dirigeants sur ces problématiques de fiscalité immobilière et de crédit-bail.
