Vous êtes expatrié en Suisse, propriétaire d’une villa en France que vous louez meublée en saisonnière ? Vous pensiez peut-être échapper au prélèvement de solidarité au motif que vos loyers relèvent des BIC et non des revenus fonciers. Le Conseil d’État vient de clore le débat : ce prélèvement s’applique bel et bien, quelle que soit la catégorie fiscale de vos revenus locatifs.
Les faits
M. et Mme A…, domiciliés fiscalement en Suisse, percevaient des loyers issus de la location saisonnière d’une villa meublée située en France. Ces revenus étaient imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme c’est le cas pour toute location meublée. L’administration fiscale les a assujettis au prélèvement de solidarité prévu à l’article 235 ter du CGI pour les années 2019 et 2020. Les contribuables ont contesté cette imposition devant le tribunal administratif de Montreuil, qui a rejeté leur demande le 4 juillet 2024. La cour administrative d’appel de Paris a confirmé ce rejet par ordonnance du 19 décembre 2024.
La décision
Par sa décision n° 503496 du 13 mars 2026, le Conseil d’État (9ème et 10ème chambres réunies) a rejeté le pourvoi des contribuables. La Haute juridiction administrative juge que « constituent des revenus d’immeubles au sens de ces dispositions les loyers issus d’immeubles situés en France, quelle que soit la catégorie d’imposition dont ils relèvent ». Autrement dit, le prélèvement de solidarité s’applique aux non-résidents percevant des loyers de location meublée en France, même si ces revenus sont fiscalement qualifiés de BIC et non de revenus fonciers. L’article 164 B du CGI, qui définit les revenus d’immeubles sis en France, doit être interprété de manière économique et non strictement catégorielle.
Ce que ça change en pratique
Cette décision met fin à une ambiguïté qui pouvait laisser croire aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) non-résidents qu’ils échappaient au prélèvement de solidarité. Concrètement :
- Vous êtes expatrié et louez un bien meublé en France : vous devez acquitter le prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % sur vos loyers nets, en plus de l’impôt sur le revenu français applicable aux non-résidents.
- La qualification BIC ne protège pas : peu importe que vos revenus relèvent des BIC (location meublée) ou des revenus fonciers (location nue), le prélèvement s’applique dès lors que les loyers proviennent d’un immeuble situé en France.
- Impact sur la rentabilité nette : ce prélèvement vient s’ajouter à votre charge fiscale globale. Il est essentiel d’en tenir compte dans vos calculs de rentabilité locative et dans vos déclarations fiscales.
Points de vigilance
Plusieurs éléments méritent votre attention :
- Conventions fiscales : si la convention fiscale franco-suisse (ou toute autre convention applicable selon votre pays de résidence) pourrait limiter ou exonérer ce prélèvement. Certaines conventions prévoient des clauses spécifiques sur les prélèvements sociaux.
- Ne pas confondre avec les prélèvements sociaux : le prélèvement de solidarité (7,5 %) est distinct des prélèvements sociaux (17,2 %) qui, eux, ne s’appliquent qu’aux résidents fiscaux français.
- Obligations déclaratives : en tant que non-résident loueur en meublé, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO et respecter les obligations spécifiques liées au statut LMNP, y compris la tenue d’une comptabilité si vous dépassez certains seuils.
- Cas particuliers : cette décision concerne les personnes physiques. Les structures sociétaires (SCI, SARL de famille) obéissent à d’autres règles.
À retenir
- Les non-résidents percevant des loyers de location meublée en France sont soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
- La qualification fiscale des revenus (BIC ou revenus fonciers) n’a aucune incidence sur l’assujettissement au prélèvement.
- L’article 164 B du CGI s’interprète de manière économique : tout loyer issu d’un immeuble français est concerné.
- Cette charge fiscale supplémentaire doit être intégrée dans vos calculs de rentabilité locative.
- Vérifiez l’impact de votre convention fiscale bilatérale avant toute décision patrimoniale.
Vous êtes expatrié et louez un bien immobilier en France ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les non-résidents dans l’optimisation de leur fiscalité immobilière et le respect de leurs obligations déclaratives françaises.
