Charges déductibles en LMNP au réel : la liste complète 2026

Au régime réel simplifié, le loueur en meublé non professionnel peut soustraire de ses recettes locatives l’ensemble des charges effectivement supportées pour l’exploitation du bien. Cette déductibilité est soumise à des conditions strictes et suppose de distinguer les dépenses passées immédiatement en charge de celles qui doivent être amorties sur plusieurs années. Voici un tour d’horizon complet des charges admises, des règles à respecter et de la logique d’arbitrage avec le micro-BIC.

Les charges courantes déductibles en LMNP au réel

Le régime réel simplifié autorise la déduction de toutes les charges réelles, justifiées par des factures et engagées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Ces charges doivent être rattachées à l’exercice au cours duquel elles ont été exposées.

Charges financières

• Intérêts d’emprunt : les intérêts du crédit immobilier ayant financé l’acquisition ou les travaux sont déductibles, ainsi que les frais de dossier bancaire associés.
• Assurance emprunteur (assurance décès-invalidité souscrite en garantie du prêt) : déductible au prorata de la part afférente au bien loué.

Charges de propriété

• Charges de copropriété : seule la part non récupérable sur le locataire est déductible. Les charges récupérables incluses dans le loyer charges comprises ne s’imputent pas.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : la prime d’assurance couvrant le bien est intégralement déductible.
• Taxe foncière : la part non récupérable sur le locataire est déductible.
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) : due par tout loueur en meublé soumis au régime réel, elle constitue une charge déductible de l’exercice.

Frais de gestion et honoraires

• Frais de gestion locative : commissions d’agence immobilière, abonnements aux plateformes de location courte durée (Airbnb, Booking…).
• Honoraires d’expert-comptable : les frais de tenue de comptabilité et d’établissement de la liasse fiscale 2031 sont déductibles et peuvent, sous conditions, ouvrir droit à une réduction d’impôt spécifique. Istari Conseil accompagne les loueurs en meublé pour l’ensemble de leurs obligations comptables et fiscales.
• Honoraires d’avocat ou de juriste : frais engagés dans le cadre de l’activité (contentieux locatif, rédaction de bail…).
• Frais de syndic : honoraires pour la gestion de l’immeuble en copropriété.

Dépenses d’exploitation courante

• Petits travaux d’entretien et réparations courantes : remplacement d’un robinet, remise en état des peintures entre deux locataires, réparation d’un volet.
• Frais de publicité et annonces : coût des annonces immobilières, photographie professionnelle.
• Fournitures : linge de maison, petit équipement de cuisine, produits d’accueil en location courte durée.
• Frais de déplacement : trajets pour visiter le bien ou accomplir les démarches administratives liées à la location.

Pour approfondir le mécanisme d’amortissement du bien et du mobilier — qui vient en complément des charges courantes — consultez notre article sur l’amortissement LMNP.

Travaux : charge immédiate ou amortissement ?

La distinction entre charge déductible immédiatement et dépense devant être amortie sur plusieurs années est l’un des points les plus délicats du régime réel. Il n’existe aucune norme fiscale officielle fixant des durées d’amortissement : ce sont des usages professionnels que les praticiens appliquent de manière généralement admise.

Le principe général

• Travaux d’entretien et de réparation = charge immédiate. Ils remettent le bien en état sans en modifier la consistance, la destination ou la valeur. Exemples : remplacement d’un chauffe-eau à l’identique, ravalement partiel, remise en état du plancher existant.
• Travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration = immobilisation amortissable. Ils augmentent la valeur du bien ou créent un nouvel élément. Exemples : création d’une salle de bains supplémentaire, isolation thermique par l’extérieur, surélévation.

Ordres de grandeur usuels (usages professionnels, non légaux)

Les usages professionnels généralement retenus distinguent : gros œuvre (50 à 80 ans), toiture et étanchéité (25 à 30 ans), installations techniques (15 à 20 ans), équipements et agencements (10 à 15 ans), mobilier (5 à 10 ans). Ces fourchettes constituent des références professionnelles, non des obligations légales. Un accompagnement comptable est recommandé pour les travaux importants.

En cas de doute sur la qualification d’une dépense, notre article sur le passage au réel rappelle pourquoi la tenue d’une comptabilité structurée est indispensable.

Conditions de déductibilité : ce que le fisc exige

Pour être admise en déduction, chaque charge doit satisfaire quatre conditions cumulatives :

• Réelle : la dépense doit avoir été effectivement engagée et payée.
• Justifiée : une facture ou tout document probant doit pouvoir être produit en cas de contrôle. La conservation des justificatifs pendant au moins six ans est fortement recommandée.
• Engagée dans l’intérêt de l’activité : la charge doit se rattacher à l’exploitation du bien meublé, non à l’usage personnel du propriétaire. En cas d’usage mixte, seule la quote-part professionnelle est déductible.
• Rattachée à l’exercice : la déduction s’effectue sur l’année au cours de laquelle la charge est engagée.

Un point à retenir concernant l’amortissement : conformément à l’article 39 C du CGI, l’amortissement pratiqué ne peut pas créer ni aggraver un déficit fiscal. L’excédent d’amortissement non déduit est reporté indéfiniment sur les bénéfices futurs de la même activité de location meublée (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30).

Pour une vue d’ensemble de la fiscalité applicable, référez-vous à notre guide complet sur la fiscalité LMNP.

Micro-BIC ou réel : quand le réel devient gagnant ?

Au micro-BIC, il n’est pas possible de déduire les charges individuellement : l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes (pour les meublés longue durée jusqu’à 77 700 €/an). Aucune justification de dépenses n’est requise, mais aucune déduction supplémentaire n’est possible.

Le régime réel devient fiscalement plus avantageux dès lors que le total des charges réelles déductibles et des amortissements dépasse le montant de l’abattement forfaitaire. C’est fréquemment le cas lorsque :

• le bien a été financé à crédit (intérêts d’emprunt élevés en début de prêt) ;
• des travaux importants ont été réalisés ;
• les charges de copropriété et la taxe foncière représentent une fraction significative des loyers ;
• l’amortissement du bien et du mobilier génère une dotation annuelle substantielle.

La comparaison dépend de la situation propre à chaque investisseur. Pour y voir clair, notre article dédié au choix micro-BIC ou réel pose les critères de décision.

Questions fréquentes sur les charges en LMNP

Peut-on déduire la taxe d’habitation en LMNP ?

Non. La taxe d’habitation est à la charge du locataire occupant au 1er janvier. Le propriétaire n’en est pas redevable lorsque le bien est loué, et elle ne constitue donc pas une charge déductible pour le bailleur.

Les honoraires d’expert-comptable sont-ils déductibles en LMNP au réel ?

Oui, intégralement. Au régime réel, la tenue d’une comptabilité est obligatoire. Les honoraires versés à votre expert-comptable pour l’établissement de la liasse 2031 et des comptes annuels sont déductibles de vos recettes locatives. Ils peuvent également ouvrir droit, sous certaines conditions, à une réduction d’impôt spécifique pour adhésion à un organisme de gestion agréé.

Peut-on déduire les frais de notaire liés à l’acquisition ?

Les frais d’acquisition (honoraires de notaire, droits d’enregistrement) ne sont pas déductibles comme charges de l’exercice. Ils peuvent en revanche être incorporés dans la valeur d’acquisition du bien pour le calcul des amortissements, selon les usages comptables généralement admis. Ce point mérite d’être tranché avec un professionnel au moment de l’établissement du premier bilan d’ouverture.

Un abonnement internet ou téléphonique est-il déductible en LMNP au réel ?

Oui, dans la limite de la quote-part professionnelle. Si la ligne est utilisée à la fois à titre personnel et pour la gestion de la location, seule la fraction correspondant à l’usage locatif est déductible. Une clé de répartition justifiable doit être documentée.

Qu’est-ce qui n’est jamais déductible en LMNP ?

Les dépenses à caractère personnel (alimentation, vêtements, frais de scolarité), les charges non rattachées au bien loué, et les travaux d’agrandissement ou de construction neuve (qui sont amortissables et non déductibles directement). En cas de contrôle fiscal, toute charge sans justificatif ni lien avec l’activité est réintégrée dans le résultat imposable.

Mise à jour : août 2026. Sources : impots.gouv.fr, BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30, art. 39 C CGI, art. 156 CGI.