Plus-value LMNP et réintégration des amortissements : ce qui change avec la LF 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente de votre bien. Cette réforme, introduite par la loi de finances 2025 (article 84, codifié à l’article 150 VB III du CGI), modifie sensiblement la fiscalité applicable aux loueurs en meublé non professionnels qui cèdent leur bien. Si vous envisagez une vente, comprendre ce mécanisme est indispensable pour anticiper l’impact fiscal réel de votre cession.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements ?
En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le régime réel permet de déduire chaque année de vos revenus locatifs un amortissement comptable sur le bien immobilier et le mobilier. Concrètement, cela réduit votre base imposable pendant toute la durée de la location, souvent jusqu’à la neutraliser complètement.
La réintégration des amortissements signifie que, lors de la revente, ces amortissements déduits fiscalement viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. En d’autres termes, le fisc « reprend » en quelque sorte l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié pendant la location, en augmentant mécaniquement la plus-value imposable à la cession.
Ce mécanisme est désormais codifié à l’article 150 VB III du Code Général des Impôts, dans sa rédaction issue de l’article 84 de la loi de finances pour 2025.
La règle avant le 15 février 2025
Avant l’entrée en vigueur de la réforme, le calcul de la plus-value LMNP suivait le régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers, sans tenir compte des amortissements pratiqués.
Le calcul était le suivant :
- Plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition (augmenté des frais d’acquisition et des travaux non déduits)
- Application ensuite des abattements pour durée de détention sur la plus-value ainsi obtenue
Les amortissements déduits chaque année en régime réel (parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée de détention) n’intervenaient en aucune façon dans ce calcul. Un propriétaire pouvait donc bénéficier d’années d’amortissements qui réduisaient ses revenus locatifs imposables, puis revendre son bien en ne subissant qu’une plus-value calculée sans tenir compte de ces économies fiscales accumulées.
Ce double avantage — déduction des amortissements pendant la location + plus-value calculée comme si aucun amortissement n’avait été pratiqué — est précisément ce que la LF 2025 a cherché à corriger.
La règle après le 15 février 2025 (LF 2025)
Depuis le 15 février 2025, pour les cessions réalisées à compter de cette date, l’article 150 VB III du CGI prévoit que le prix d’acquisition est réduit du montant des amortissements pratiqués et ayant été fiscalement déduits.
Le nouveau calcul devient :
- Prix d’acquisition corrigé = Prix d’acquisition initial − Amortissements déduits fiscalement
- Plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition corrigé
- Application des abattements pour durée de détention (inchangés)
L’effet est direct : la base de calcul de la plus-value est mécaniquement plus élevée qu’avant la réforme, ce qui peut significativement augmenter l’imposition à la revente pour les propriétaires qui ont pratiqué des amortissements importants sur une longue période.
Il est important de noter que seuls les amortissements effectivement déduits fiscalement sont réintégrés. Les amortissements non admis en déduction (notamment lorsque le résultat était déjà déficitaire et que l’amortissement n’a pas pu être imputé) ne sont pas concernés.
Par ailleurs, cette règle s’applique au régime LMNP (non professionnel). Les loueurs en meublé professionnels (LMP, c’est-à-dire ceux dont les recettes du foyer dépassent 23 000 € ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer, selon l’article 155 IV-2 du CGI) relèvent quant à eux d’un régime de plus-values professionnelles distinct, soumis à des règles différentes.
Exemple avant/après — chiffres illustratifs
L’exemple ci-dessous est présenté à titre purement illustratif, avec des hypothèses fictives. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Votre situation réelle peut différer significativement.
| Élément de calcul | Avant le 15/02/2025 | Après le 15/02/2025 (LF 2025) |
|---|---|---|
| Prix de cession (fictif) | 280 000 € | 280 000 € |
| Prix d’acquisition (fictif) | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits (fictifs, 10 ans) | Non pris en compte | − 60 000 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 200 000 € | 140 000 € |
| Plus-value brute (avant abattements) | 80 000 € | 140 000 € |
| Abattements durée de détention (10 ans, fictif) | Applicables | Applicables (règles inchangées) |
Dans cet exemple illustratif, la plus-value brute avant abattements est considérablement plus élevée sous le nouveau régime. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite dans les deux cas selon les mêmes barèmes. Ces chiffres sont purement fictifs et destinés à illustrer le mécanisme.
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Exceptions : résidences étudiantes, seniors et EHPAD
La réforme introduite par la LF 2025 prévoit des exceptions notables pour certaines catégories de résidences services.
Sont exclues de la réintégration des amortissements les cessions portant sur des biens situés dans :
- Les résidences étudiantes (résidences avec services dédiées aux étudiants)
- Les résidences seniors (résidences services pour personnes âgées autonomes)
- Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
Pour ces catégories, la plus-value continue d’être calculée selon les règles antérieures à la réforme, c’est-à-dire sans réintégration des amortissements déduits.
Si vous êtes propriétaire d’un bien dans l’une de ces résidences, il est essentiel de vérifier la nature exacte de l’établissement et de vous assurer que les conditions pour bénéficier de l’exception sont bien remplies au regard des textes en vigueur.
Les abattements pour durée de détention restent en vigueur
Un point important à retenir : les abattements pour durée de détention applicables aux plus-values immobilières des particuliers sont maintenus par la LF 2025. La réforme ne touche pas à ces mécanismes d’allégement progressif.
Ces abattements s’appliquent toujours selon les barèmes habituels :
- Pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %) : abattement progressif à partir de la 6e année de détention, exonération totale au-delà de 22 ans
- Pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %) : abattement progressif à partir de la 6e année, exonération totale au-delà de 30 ans
Ces abattements s’appliquent à la plus-value nette, c’est-à-dire après réintégration des amortissements sous le nouveau régime. Ainsi, même si la base de calcul est plus élevée qu’avant la réforme, une longue durée de détention continue de réduire significativement la plus-value effectivement imposable.
Pour les biens détenus depuis plus de 22 ans (IR) ou 30 ans (prélèvements sociaux), l’exonération reste totale, quel que soit le montant des amortissements réintégrés dans le calcul.
Sources : Légifrance, Loi de finances 2025, article 84 ; article 150 VB III du Code Général des Impôts ; impots.gouv.fr.
Cet article a un caractère informatif général. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel pour toute décision relative à votre situation.
Pour aller plus loin : Guide complet de la fiscalité LMNP en 2026 | LMNP en résidence étudiante : spécificités fiscales
FAQ — Plus-value LMNP et réintégration des amortissements
Depuis quand s’applique la réforme sur la réintégration des amortissements LMNP ?
La réforme s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Elle a été introduite par l’article 84 de la loi de finances pour 2025, codifié à l’article 150 VB III du CGI. Les ventes conclues avant cette date restent soumises aux règles antérieures, sans réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP ?
La réintégration des amortissements signifie que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant des amortissements que vous avez déduits fiscalement pendant la période de location (régime réel LMNP). Concrètement, cela augmente mécaniquement la plus-value brute imposable : plus vous avez déduit d’amortissements pendant la durée de détention, plus la différence entre prix de cession et prix d’acquisition corrigé sera élevée.
Les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) sont-elles exemptées de la réintégration des amortissements ?
Oui. La LF 2025 prévoit une exception explicite pour les cessions portant sur des biens situés dans des résidences étudiantes, des résidences seniors et des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Pour ces catégories, la plus-value reste calculée sans réintégration des amortissements, selon les règles applicables avant la réforme.
Faut-il vendre avant ou après la réforme pour optimiser sa fiscalité LMNP ?
La réforme étant applicable depuis le 15 février 2025, les cessions antérieures à cette date ne sont plus concernées. Pour les cessions futures, l’impact dépend de votre situation personnelle : montant des amortissements déduits, durée de détention (les abattements restent applicables et peuvent neutraliser une large part de la plus-value), et nature du bien (exception possible pour résidences gérées). Il n’existe pas de réponse universelle : une analyse personnalisée par un expert-comptable ou un conseiller fiscal est indispensable avant toute décision de cession.