Comment calculer l’impôt sur vos revenus de location meublée ? La réponse dépend du régime choisi — micro-BIC ou réel — et de votre situation fiscale personnelle. Istari Conseil vous détaille les deux mécanismes, avec des exemples chiffrés datés 2026.
Les deux régimes, deux méthodes de calcul très différentes
En LMNP, la base imposable à l’impôt sur le revenu (IR) se calcule différemment selon votre régime :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes (meublé longue durée jusqu’à 77 700 €/an). Le revenu imposable = recettes × 50 %. Simple, mais rigide : aucune charge réelle déductible.
- Régime réel simplifié : déduction des charges réelles (intérêts, copropriété, assurance, taxe foncière, amortissements…). Le revenu imposable = recettes − charges − amortissements, dans la limite du bénéfice (art. 39 C CGI : l’amortissement ne peut pas créer de déficit).
Dans les deux cas, ce revenu net s’ajoute à vos autres revenus du foyer fiscal et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent les prélèvements sociaux à 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + contribution solidarité 7,5 %) — taux spécifique à la location meublée, différent des 17,2 % applicables à la location nue.
Le barème progressif de l’IR 2026 (revenus 2025)
Les tranches du barème de l’impôt sur le revenu sont revalorisées chaque année par la loi de finances. Pour les revenus perçus en 2025 (déclaration et imposition en 2026), la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a indexé le barème à +0,9 %.
| Tranche de revenu imposable (part) | Taux marginal |
|---|---|
| Jusqu’à 11 601 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 579 € à 84 578 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Ces valeurs sont calculées à partir de l’indexation +0,9 % appliquée au barème 2025. Les seuils officiels publiés au BOFiP (ACTU-2026-00022) font foi — consultez le simulateur impots.gouv.fr pour votre calcul personnalisé.
Votre taux marginal d’imposition (TMI) dépend de l’ensemble des revenus de votre foyer (salaire, revenus fonciers, LMNP…), du nombre de parts du quotient familial, et des éventuels abattements. Seule la partie du revenu LMNP qui s’inscrit dans une tranche haute est taxée à ce taux — d’où l’importance de connaître votre TMI avant de choisir entre micro-BIC et réel.
Exemples chiffrés : micro-BIC vs réel
Situation de référence
Pour illustrer, prenons un propriétaire LMNP célibataire avec un salaire net imposable de 32 000 €/an et des recettes de location meublée de 14 400 €/an (1 200 €/mois). Les charges réelles au régime réel sont estimées à 4 200 €/an (intérêts + copropriété + assurance + taxe foncière), et les amortissements annuels à 4 800 €.
Ces chiffres sont indicatifs et n’incluent pas les réductions ni crédits d’impôt auxquels vous pourriez avoir droit.
Scénario A — Micro-BIC
| Étape | Montant |
|---|---|
| Recettes brutes | 14 400 € |
| Abattement forfaitaire 50 % | − 7 200 € |
| Revenu imposable LMNP | 7 200 € |
| Revenu total foyer (salaire + LMNP) | 32 000 + 7 200 = 39 200 € |
| TMI applicable sur la part LMNP (au-delà de 29 579 €) | 30 % |
| IR indicatif sur la part LMNP | 7 200 € × 30 % ≈ 2 160 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 % × 7 200 €) | 1 339 € |
| Total impôts + prélèvements sur le LMNP | ≈ 3 499 € |
Scénario B — Régime réel
| Étape | Montant |
|---|---|
| Recettes brutes | 14 400 € |
| Charges déductibles | − 4 200 € |
| Résultat avant amortissements | 10 200 € |
| Amortissements (limités au bénéfice, art. 39 C) | − 4 800 € |
| Bénéfice imposable LMNP | 5 400 € |
| Revenu total foyer | 32 000 + 5 400 = 37 400 € |
| IR indicatif sur la part LMNP (TMI 30 %) | 5 400 € × 30 % ≈ 1 620 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 % × 5 400 €) | 1 004 € |
| Total impôts + prélèvements sur le LMNP | ≈ 2 624 € |
Écart indicatif : dans cet exemple, le régime réel permet d’économiser environ 875 € d’impôts et prélèvements. Cet écart se creuse avec le niveau de charges et d’amortissements, et varie selon votre TMI.
Hypothèses simplifiées : calcul de l’IR sur la seule part LMNP au TMI applicable, sans prendre en compte le mécanisme complet du quotient familial. Votre situation réelle peut différer.
Calculez votre impôt LMNP selon votre situation réelle
Les prélèvements sociaux : un point souvent oublié
Les prélèvements sociaux à 18,6 % s’appliquent sur le revenu net imposable LMNP (après abattement ou après charges, selon le régime) et sont dus en même temps que l’impôt sur le revenu. Ils se décomposent ainsi :
- CSG : 10,6 % (dont 6,8 % déductible du revenu imposable de l’année suivante)
- CRDS : 0,5 %
- Contribution solidarité : 7,5 %
Point d’attention : le taux applicable à la location meublée est bien de 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 (CSG capital relevée par la LF 2026), non de 17,2 % qui s’applique uniquement aux revenus du patrimoine comme la location nue ou certaines assurances-vie.
Pour comprendre la frontière entre les deux taux, consultez notre guide complet sur la fiscalité LMNP 2026.
Questions fréquentes sur le calcul de l’impôt LMNP
L’impôt LMNP se calcule-t-il sur les loyers bruts ou sur le bénéfice net ?
Au micro-BIC, la base imposable est calculée sur les recettes brutes après un abattement forfaitaire de 50 %. Au régime réel, elle est calculée sur les recettes diminuées des charges réelles et des amortissements. Dans les deux cas, il s’agit d’un revenu net — pas des loyers bruts encaissés.
Dois-je payer des prélèvements sociaux en plus de l’impôt sur le revenu ?
Oui. Les prélèvements sociaux (18,6 % depuis le 1er janvier 2026) s’ajoutent à l’impôt sur le revenu. Ils sont prélevés sur le même revenu net imposable et collectés en même temps que l’IR via l’avis d’imposition annuel.
Si mon LMNP est déficitaire, paié-je quand même des impôts ?
Non, vous ne payez pas d’IR si le résultat net est nul ou négatif. Cependant, en LMNP, le déficit ne peut résulter que des charges (hors amortissements) : les amortissements sont limités au niveau du bénéfice (art. 39 C CGI). L’excédent d’amortissement non déduit n’est pas perdu — il est reporté indéfiniment sur les bénéfices futurs de la même activité.
Le simulateur officiel des impôts calcule-t-il l’impôt LMNP ?
Oui. Le simulateur en ligne d’impots.gouv.fr (simulateur-ir-ifi.impots.gouv.fr) permet de simuler l’imposition globale du foyer fiscal en intégrant les revenus de location meublée. Notre simulateur LMNP permet quant à lui de comparer micro-BIC et réel sur le plan fiscal avant de passer à la simulation IR complète.
Mise à jour : août 2026. Sources : impots.gouv.fr, BOFiP (ACTU-2026-00022 — indexation barème IR +0,9 %), loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (art. 4), art. 39 C CGI, art. 200 A CGI. Les seuils du barème présentés sont calculés à partir de l’indexation +0,9 % et sont à vérifier sur le simulateur officiel impots.gouv.fr.