Amortissement LMNP : comment ça marche (avec exemple chiffré 2026)
Mis à jour le 27 août 2026 | Istari Conseil
L’amortissement est le principal avantage du régime réel en LMNP. Il permet de déduire chaque année la dépréciation comptable de votre bien et de votre mobilier, sans décaissement. Résultat : vous réduisez — ou supprimez — votre base imposable pendant plusieurs décennies, tout en percevant vos loyers. Voici comment ce mécanisme fonctionne en pratique.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement comptable traduit la perte de valeur progressive d’un bien dans le temps. En LMNP au régime réel, vous amortissez :
- Le bien immobilier (hors terrain, qui n’est pas amortissable)
- Le mobilier et les équipements (literie, électroménager, mobilier…)
- Les travaux d’amélioration de valeur significative
Le principe : chaque année, vous déduisez une fraction du prix d’acquisition du bien en charge comptable. Cette déduction vient réduire votre résultat BIC, sans que vous ayez à sortir un euro de trésorerie.
Important : conformément à l’article 39 C du CGI, l’amortissement LMNP ne peut pas créer ni aggraver un déficit fiscal [LM-39C]. En revanche, l’excédent d’amortissement non consommé est reportable indéfiniment sur les exercices bénéficiaires futurs — un avantage considérable sur le long terme (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30).
Durées d’amortissement indicatives selon les usages professionnels
La durée d’amortissement correspond à la durée normale d’utilisation du bien. En immobilier locatif meublé, les durées retenues selon les usages professionnels sont les suivantes [LM12] :
| Composant | Durée indicative | Taux annuel |
|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 50 à 80 ans | 1,25 à 2 % |
| Toiture | 20 à 25 ans | 4 à 5 % |
| Installations (plomberie, électricité) | 15 à 25 ans | 4 à 6,7 % |
| Façade / ravalement | 15 à 20 ans | 5 à 6,7 % |
| Mobilier et équipements | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
Ces fourchettes sont indicatives. Le plan d’amortissement définitif est établi par composants, en fonction de la nature et de l’état du bien, par un expert-comptable inscrit à l’Ordre. Il engage le loueur sur la durée et doit être cohérent avec les usages professionnels retenus [LM12].
Amortissement par composants : principe
La méthode par composants consiste à décomposer le bien en éléments distincts ayant des durées d’utilisation différentes, et à amortir chacun séparément. C’est l’approche exigée au régime réel en comptabilité d’engagement.
Exemple pour un appartement acheté 180 000 € (dont 20 % de terrain non amortissable, soit 36 000 €) :
| Composant | Valeur attribuée | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 80 400 € (55 %) | 60 ans | 1 340 € |
| Toiture | 14 640 € (10 %) | 25 ans | 586 € |
| Installations | 21 960 € (15 %) | 20 ans | 1 098 € |
| Façade | 14 640 € (10 %) | 20 ans | 732 € |
| Autres agencements | 12 360 € (8,5 %) | 15 ans | 824 € |
| Mobilier (estimé) | 8 000 € | 8 ans | 1 000 € |
| Total amortissement annuel | ~5 580 € | ||
Dans cet exemple, 5 580 € de charges comptables sont déduites chaque année, sans aucun décaissement.
Exemple chiffré complet : micro-BIC vs réel avec amortissement
Reprenons le bien ci-dessus, loué 12 000 € par an, avec 2 500 € de charges réelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion) :
| Micro-BIC | Réel avec amortissement | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement / charges déduites | −6 000 € (50 %) | −2 500 € (charges réelles) |
| Amortissements | — | −5 580 € |
| Base imposable | 6 000 € | 3 920 € |
| Impôt + PS (TMI 30 % + 18,6 %) | ~2 916 € | ~1 903 € |
Le gain annuel atteint ici ~1 000 €. Sur 20 ans, l’effet cumulé de l’amortissement représente un avantage fiscal considérable.
Vous souhaitez mesurer précisément cet avantage pour votre situation ? Utilisez notre simulateur :
→ Simuler l’amortissement LMNP pour mon bien
Régularisation à la revente : la question des amortissements déduits
En LMNP non professionnel, les amortissements déduits pendant la période de location ne viennent pas réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La plus-value est calculée selon le régime des particuliers (article 150 U du CGI), avec abattement pour durée de détention. Les amortissements déduits ne sont donc pas « repris » à la revente — c’est l’un des avantages structurels du statut LMNP.
Cette règle est distincte de celle applicable aux LMP (loueurs en meublé professionnels), pour lesquels un régime différent s’applique à la revente.
FAQ : amortissement LMNP 2026
Peut-on amortir un bien LMNP acheté il y a plusieurs années ?
Oui. Si vous optez pour le régime réel après plusieurs années en micro-BIC, vous pouvez construire un plan d’amortissement basé sur la valeur vénale du bien au moment du passage au réel, non sur le prix d’acquisition historique. Cette valeur est estimée par un expert-comptable, ce qui peut être particulièrement avantageux pour un bien ayant pris de la valeur.
L’amortissement LMNP s’applique-t-il au terrain ?
Non. Le terrain n’est jamais amortissable, car il n’est pas soumis à dépréciation. Il est exclu de la base amortissable [LM12]. La part du terrain est estimée selon les usages locaux (généralement entre 10 et 30 % de la valeur totale du bien) et doit être documentée dans le plan d’amortissement.
Que se passe-t-il si l’amortissement dépasse les loyers ?
En application de l’article 39 C du CGI, l’amortissement est limité au montant du bénéfice de l’exercice [LM-39C]. L’excédent (amortissement non consommé) est reporté sur les années suivantes, sans limitation de durée. Cela signifie que vous bénéficiez d’une « réserve » d’amortissement qui protège vos bénéfices futurs de l’imposition, même après avoir réalisé des travaux importants.
L’amortissement LMNP est-il recalculé à chaque travaux ?
Oui. Les travaux d’amélioration de valeur significative (installation d’une cuisine équipée, remplacement d’une toiture…) font l’objet d’un amortissement distinct, sur leur propre durée d’utilisation. Ils s’ajoutent au plan d’amortissement existant et sont déduits indépendamment. Les petits travaux d’entretien courant, en revanche, sont déductibles en charges de l’exercice.
Sources : impots.gouv.fr (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30) ; CGI art. 39 C et art. 150 U ; Bulletin Officiel des Finances Publiques — Amortissements des immobilisations en BIC ; Code général des impôts (régime du réel simplifié en location meublée).