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Amortissement LMNP : comment ça marche (avec exemple chiffré 2026)
L’amortissement est le principal avantage du régime réel en LMNP. Il permet de déduire chaque année la dépréciation comptable de votre bien et de votre mobilier, sans décaissement. Résultat : vous réduisez — ou supprimez — votre base imposable pendant plusieurs décennies, tout en percevant vos loyers. Voici comment ce mécanisme fonctionne en pratique.
- Amortissement LMNP : comment ça marche (avec exemple chiffré 2026)
- Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
- Durées d’amortissement indicatives selon les usages professionnels
- Amortissement par composants : principe
- Exemple chiffré complet : micro-BIC vs réel avec amortissement
- Régularisation à la revente : la question des amortissements déduits
- FAQ : amortissement LMNP 2026
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement comptable traduit la perte de valeur progressive d’un bien dans le temps. En LMNP au régime réel, vous amortissez :
- Le bien immobilier (hors terrain, qui n’est pas amortissable)
- Le mobilier et les équipements (literie, électroménager, mobilier…)
- Les travaux d’amélioration de valeur significative
Le principe : chaque année, vous déduisez une fraction du prix d’acquisition du bien en charge comptable. Cette déduction vient réduire votre résultat BIC, sans que vous ayez à sortir un euro de trésorerie.
Important : conformément à l’article 39 C du CGI, l’amortissement LMNP ne peut pas créer ni aggraver un déficit fiscal. En revanche, l’excédent d’amortissement non consommé est reportable indéfiniment sur les exercices bénéficiaires futurs — un avantage considérable sur le long terme (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30).
Durées d’amortissement indicatives selon les usages professionnels
La durée d’amortissement correspond à la durée normale d’utilisation du bien. En immobilier locatif meublé, les durées retenues selon les usages professionnels sont les suivantes :
| Composant | Durée indicative | Taux annuel |
|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 50 à 80 ans | 1,25 à 2 % |
| Toiture | 20 à 25 ans | 4 à 5 % |
| Installations (plomberie, électricité) | 15 à 25 ans | 4 à 6,7 % |
| Façade / ravalement | 15 à 20 ans | 5 à 6,7 % |
| Mobilier et équipements | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
Ces fourchettes sont indicatives. Le plan d’amortissement définitif est établi par composants, en fonction de la nature et de l’état du bien, par un expert-comptable inscrit à l’Ordre. Il engage le loueur sur la durée et doit être cohérent avec les usages professionnels retenus.
Amortissement par composants : principe
La méthode par composants consiste à décomposer le bien en éléments distincts ayant des durées d’utilisation différentes, et à amortir chacun séparément. C’est l’approche exigée au régime réel en comptabilité d’engagement.
Exemple pour un appartement acheté 180 000 € (dont 20 % de terrain non amortissable, soit 36 000 €) :
| Composant | Valeur attribuée | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 80 400 € (55 %) | 60 ans | 1 340 € |
| Toiture | 14 640 € (10 %) | 25 ans | 586 € |
| Installations | 21 960 € (15 %) | 20 ans | 1 098 € |
| Façade | 14 640 € (10 %) | 20 ans | 732 € |
| Autres agencements | 12 360 € (8,5 %) | 15 ans | 824 € |
| Mobilier (estimé) | 8 000 € | 8 ans | 1 000 € |
| Total amortissement annuel | ~5 580 € | ||
Dans cet exemple, 5 580 € de charges comptables sont déduites chaque année, sans aucun décaissement.
Exemple chiffré complet : micro-BIC vs réel avec amortissement
Reprenons le bien ci-dessus, loué 12 000 € par an, avec 2 500 € de charges réelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion) :
| Micro-BIC | Réel avec amortissement | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement / charges déduites | −6 000 € (50 %) | −2 500 € (charges réelles) |
| Amortissements | — | −5 580 € |
| Base imposable | 6 000 € | 3 920 € |
| Impôt + PS (TMI 30 % + 18,6 %) | ~2 916 € | ~1 903 € |
Le gain annuel atteint ici ~1 000 €. Sur 20 ans, l’effet cumulé de l’amortissement représente un avantage fiscal considérable.
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Régularisation à la revente : la question des amortissements déduits
Cette règle a changé le 15 février 2025. Pour les ventes réalisées depuis cette date, les amortissements déduits pendant la location viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Ils sont donc bien « repris » à la revente, et la plus-value imposable augmente d’autant. La mesure vient de la loi de finances pour 2025 (article 84) et figure au III de l’article 150 VB du code général des impôts.
Le mode de calcul, lui, ne change pas : la plus-value reste celle des particuliers (article 150 U du CGI), avec les abattements pour durée de détention. C’est la base de départ qui est réduite.
Certains biens échappent à cette reprise : les logements situés dans une résidence destinée à l’accueil des étudiants et des jeunes en formation, en contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, dans un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou handicapées, ou dans un établissement de soins de longue durée avec hébergement. La liste exacte figure au III de l’article 150 VB du CGI.
Cette règle est distincte de celle applicable aux LMP (loueurs en meublé professionnels), pour lesquels la plus-value relève des plus-values professionnelles.
Cette section a été corrigée le 17/09/2026 : elle indiquait jusque-là que les amortissements n’étaient pas repris à la revente, ce qui n’est plus vrai depuis le 15 février 2025.
FAQ : amortissement LMNP 2026
Peut-on amortir un bien LMNP acheté il y a plusieurs années ?
Oui. Si vous optez pour le régime réel après plusieurs années en micro-BIC, vous pouvez construire un plan d’amortissement basé sur la valeur vénale du bien au moment du passage au réel, non sur le prix d’acquisition historique. Cette valeur est estimée par un expert-comptable, ce qui peut être particulièrement avantageux pour un bien ayant pris de la valeur.
L’amortissement LMNP s’applique-t-il au terrain ?
Non. Le terrain n’est jamais amortissable, car il n’est pas soumis à dépréciation. Il est exclu de la base amortissable. La part du terrain est estimée selon les usages locaux (généralement entre 10 et 30 % de la valeur totale du bien) et doit être documentée dans le plan d’amortissement.
Que se passe-t-il si l’amortissement dépasse les loyers ?
En application de l’article 39 C du CGI, l’amortissement est limité au montant du bénéfice de l’exercice. L’excédent (amortissement non consommé) est reporté sur les années suivantes, sans limitation de durée. Cela signifie que vous bénéficiez d’une « réserve » d’amortissement qui protège vos bénéfices futurs de l’imposition, même après avoir réalisé des travaux importants.
L’amortissement LMNP est-il recalculé à chaque travaux ?
Oui. Les travaux d’amélioration de valeur significative (installation d’une cuisine équipée, remplacement d’une toiture…) font l’objet d’un amortissement distinct, sur leur propre durée d’utilisation. Ils s’ajoutent au plan d’amortissement existant et sont déduits indépendamment. Les petits travaux d’entretien courant, en revanche, sont déductibles en charges de l’exercice.
Sources : impots.gouv.fr (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30) ; CGI art. 39 C, art. 150 U et art. 150 VB III (version en vigueur au 21/02/2026) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84 ; impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? » (page mise à jour le 10/07/2026) ; Bulletin Officiel des Finances Publiques — Amortissements des immobilisations en BIC ; Code général des impôts (régime du réel simplifié en location meublée).
Auteur
Mehdi Idbibane
Fondateur d’Istari Conseil · Paris et Lisbonne
Mehdi travaille sur la fiscalité des groupes de sociétés et sur la TVA dès qu’un flux franchit une frontière. Il a commencé en contrôle de gestion, passé quatre ans en cabinet de comptabilité et d’audit sur des dossiers de 200 000 € à 15 M€ de chiffre d’affaires, créé une entreprise (500 000 € de chiffre d’affaires dès la première année), travaillé chez Google à Lisbonne, puis fondé Istari Conseil. Il prépare le diplôme d’expertise comptable.
Sa règle : chaque fait de droit est cité avec la loi, l’article et la date, et ce qui n’a pas pu être vérifié est dit.
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