Mis à jour le 14 septembre 2026 par Istari Conseil, cabinet d’expertise comptable inscrit à l’Ordre.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique par défaut à toute personne qui met en location un logement meublé sans franchir les seuils du statut professionnel (LMP). Voici ce que vous devez savoir sur les conditions, les démarches obligatoires et les régimes fiscaux disponibles en 2026.
À retenir : vous êtes LMNP tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures à vos autres revenus professionnels du foyer. Si ces deux seuils sont dépassés simultanément, vous devenez LMP — avec des conséquences fiscales et sociales importantes.
Qui est LMNP et pourquoi ce statut est-il le plus courant ?
La location meublée non professionnelle est le régime de droit commun pour les particuliers qui louent un logement meublé. Aucune démarche d’option n’est nécessaire pour y accéder : vous y êtes automatiquement si vous ne remplissez pas cumulativement les deux conditions du statut LMP :
- recettes locatives du foyer fiscal supérieures à 23 000 € par an ;
- ces recettes supérieures aux autres revenus professionnels du foyer (salaires, BIC, BNC, etc.).
En pratique, la quasi-totalité des investisseurs en meublé restent LMNP toute leur vie locative, soit parce que leurs loyers n’atteignent pas 23 000 €, soit parce qu’ils exercent une activité salariée qui dépasse ce montant.
La frontière avec le LMP : les deux seuils cumulatifs (art. 155 IV-2 CGI)
L’article 155 IV-2 du Code général des impôts fixe la condition du LMP : le foyer fiscal doit percevoir plus de 23 000 € de recettes meublées annuelles ET ces recettes doivent dépasser les autres revenus professionnels du foyer. Ces deux conditions sont cumulatives — si l’une fait défaut, vous restez LMNP.
Le passage en LMP change significativement votre situation :
- les déficits s’imputent sur le revenu global (et non plus uniquement sur les BIC meublés) ;
- vous êtes affilié au régime social des indépendants (SSI) et payez des cotisations ;
- les plus-values sont traitées comme des plus-values professionnelles.
Pour aller plus loin sur ce point, lisez notre article LMNP ou LMP : différences et bascule automatique.
L’obligation d’immatriculation : 15 jours maximum
Quelle que soit la durée ou le volume de votre location meublée, l’immatriculation est obligatoire dès le premier logement mis en location. Vous devez vous inscrire au guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours suivant le début de la location.
La démarche est gratuite et ne nécessite pas d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Elle vous attribue un numéro SIRET à reporter sur votre déclaration 2042-C-PRO.
Deux points d’attention :
- Chaque nouveau bien mis en location impose une formalité de modification (ouverture d’un nouvel établissement) — l’oubli sur un 2e ou 3e appartement est fréquent.
- Si le logement est exploité en indivision, la déclaration doit aussi être faite.
Pour le détail complet des formalités : Immatriculation LMNP : guichet unique INPI et SIRET.
Les régimes fiscaux disponibles en LMNP
En LMNP, vos revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes sont disponibles :
Le micro-BIC
Applicable si vos recettes annuelles ne dépassent pas les seuils suivants :
- 77 700 € pour les locations meublées classiques et le tourisme classé (abattement forfaitaire de 50 %) ;
- 15 000 € pour le tourisme non classé depuis la loi Le Meur (entrée en vigueur sur les recettes à compter du 1er janvier 2025 — abattement de 30 %).
Simple et sans comptabilité lourde, le micro-BIC est avantageux quand vos charges effectives (intérêts, copropriété, assurance, travaux) restent inférieures à l’abattement.
Le régime réel simplifié
Sur option ou de plein droit au-delà des seuils, il vous permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier. L’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal (art. 39 C CGI), mais l’excédent est reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs de la même activité.
Le réel est presque toujours plus avantageux si vous avez :
- un bien acquis récemment avec des emprunts importants ;
- des travaux significatifs ;
- un bien de valeur élevée donnant lieu à un amortissement conséquent.
Utilisez notre simulateur pour comparer les deux régimes sur votre situation réelle :
Entrez vos loyers, charges et valeur du bien pour voir quel régime est le plus avantageux pour vous.
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La CFE en LMNP
En tant que LMNP, vous êtes en principe assujetti à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Vous en êtes exonéré si :
- votre chiffre d’affaires de référence (N-2) est inférieur ou égal à 5 000 € (art. 1647 D du CGI) ;
- vous ne louez qu’une partie de votre résidence principale à un prix raisonnable (plafond 2026 : 215 €/m²/an en Île-de-France, 159 € ailleurs).
La déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) doit être déposée avant le 31 décembre de la première année de location auprès du SIE du lieu du bien. Plus de détails : CFE et location meublée : qui paie, exonérations et montants.
Ce que fait un expert-comptable pour un LMNP
Au régime réel, la tenue d’une comptabilité est obligatoire. Istari Conseil, cabinet d’expertise comptable inscrit à l’Ordre, accompagne les investisseurs en meublé sur :
- le choix du régime (micro ou réel) et la simulation d’économies ;
- l’établissement de la liasse 2031 et du report sur la 2042-C-PRO ;
- le plan d’amortissement par composants ;
- la stratégie à long terme (passage en LMP, transmission, SCI).
Pour en savoir plus : Comptabilité LMNP : obligations et rôle de l’expert-comptable.
Questions fréquentes sur le statut LMNP
Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?
Vous êtes automatiquement LMNP si vous louez un ou plusieurs logements meublés et que vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures à vos autres revenus professionnels du foyer. Au-delà de ces deux seuils simultanément, vous basculez en LMP (art. 155 IV-2 CGI, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10).
Faut-il s’immatriculer pour louer en meublé non professionnel ?
Oui. Dès le premier logement mis en location meublée, vous devez vous inscrire au guichet unique des formalités des entreprises dans les 15 jours du début de la location. La démarche est gratuite et vous donne un numéro SIRET à reporter sur la 2042-C-PRO.
Quelle différence entre LMNP micro-BIC et LMNP au réel ?
En micro-BIC, vos revenus bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour le tourisme non classé). Au réel, vous déduisez les charges effectives et amortissez le bien — souvent plus avantageux si les charges et amortissements dépassent l’abattement.
Faut-il payer la CFE quand on est LMNP ?
Oui, en principe. Vous êtes exonéré si votre chiffre d’affaires de référence (N-2) est inférieur ou égal à 5 000 €, ou si vous ne louez qu’une partie de votre résidence principale sous certains plafonds de prix (215 €/m²/an en Île-de-France, 159 € ailleurs en 2026, selon impots.gouv.fr).
Que se passe-t-il si j’oublie de m’immatriculer ?
Le SIRET doit figurer sur votre déclaration 2042-C-PRO. En cas d’oubli, régularisez sans délai auprès du guichet unique. Le défaut expose à des régularisations fiscales et sociales. La démarche de régularisation reste possible après coup.
Istari Conseil — cabinet d’expertise comptable inscrit à l’Ordre, Paris & Lisbonne. Guide complet de la fiscalité LMNP 2026 →