Choisir entre le micro-BIC et le régime réel en LMNP est l’une des premières décisions fiscales d’un investisseur en location meublée. Le simulateur LMNP gratuit d’Istari Conseil permet de comparer les deux options en quelques minutes, sans inscription, à partir des données de votre bien et de votre situation fiscale.
À qui s’adresse ce simulateur ?
Le simulateur LMNP d’Istari Conseil s’adresse à :
- Les propriétaires en location meublée longue durée qui se demandent si le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC (abattement 50 %, seuil 77 700 € — LM1) ;
- Les loueurs en meublé de tourisme non classé dont les recettes atteignent ou approchent le nouveau seuil de 15 000 € (LM2) ;
- Les investisseurs en phase d’acquisition qui souhaitent anticiper le régime optimal avant d’acheter ;
- Les propriétaires déjà au régime réel qui veulent vérifier que leur situation est toujours optimale après les évolutions réglementaires récentes (loi Le Meur, LF 2025).
Il est utilisable à tout moment de l’année, que vous soyez en pleine déclaration, en phase de réflexion ou en train d’évaluer une opportunité immobilière.
Ce que le simulateur calcule
À partir de vos données, le simulateur estime et compare :
- En micro-BIC : le revenu imposable après abattement forfaitaire (50 % pour la longue durée, 30 % pour le tourisme non classé) et la charge fiscale correspondante selon votre tranche marginale ;
- Au régime réel : le revenu imposable après déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion) et des amortissements par composants, puis la charge fiscale résultante ;
- L’écart entre les deux régimes : gain annuel estimé du régime le plus avantageux, exprimé en euros.
Le simulateur intègre également les prélèvements sociaux applicables en location meublée (18,6 % — LM6) dans le calcul global.
Comment l’utiliser ?
Trois étapes suffisent :
- Saisir vos revenus locatifs bruts annuels et indiquer le type de location (longue durée ou tourisme) ;
- Renseigner vos charges réelles : montant des intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, et valeur du bien hors terrain pour l’estimation des amortissements ;
- Indiquer votre tranche marginale d’imposition (TMI) pour obtenir une estimation personnalisée.
Le résultat s’affiche immédiatement, sans inscription ni fourniture d’informations personnelles.
Accéder au simulateur LMNP gratuit →
Le résultat est fourni à titre indicatif. Il ne remplace pas un bilan personnalisé établi par un expert-comptable.
Pour aller plus loin
La simulation est un point de départ. Pour comprendre les mécanismes qui fondent ces calculs :
- Guide complet de la fiscalité LMNP 2026 — les fondamentaux du régime
- Micro-BIC ou réel en LMNP : que choisir en 2026 ? — les critères de choix détaillés
- Amortissement LMNP : comment ça marche ? — le mécanisme central du régime réel
- Charges déductibles en LMNP — ce que vous pouvez déduire au régime réel
FAQ — Simulateur LMNP
Le simulateur LMNP est-il gratuit ?
Oui, il est entièrement gratuit et accessible sans inscription. Il suffit de saisir vos données pour obtenir une estimation immédiate de votre imposition dans les deux régimes.
Quelles informations faut-il saisir dans le simulateur LMNP ?
Le simulateur demande vos revenus locatifs bruts annuels, votre tranche marginale d’imposition, la valeur du bien (hors terrain), les charges réelles annuelles et, en option, le montant des intérêts d’emprunt. À partir de ces éléments, il calcule et compare automatiquement l’imposition dans les deux régimes.
Le résultat du simulateur est-il définitif ?
Non. Il s’agit d’une estimation indicative. Le simulateur ne prend pas en compte l’intégralité de votre situation fiscale (autres revenus, situation familiale, optimisations spécifiques). Il est conçu pour orienter votre réflexion et identifier le régime le plus avantageux dans votre cas général, pas pour servir de base déclarative.