Mis à jour le 8 septembre 2026
En location meublée, deux statuts fiscaux coexistent : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel). La distinction ne repose pas sur la nature du bien ni le type de bail, mais sur deux conditions chiffrées cumulatives, fixées à l’article 155 IV-2 du Code général des impôts. La bascule est automatique — aucune demande à formuler.
Pour les fondamentaux du régime meublé : guide complet de la fiscalité LMNP 2026. Pour le détail des prélèvements sociaux : 18,6 % ou cotisations SSI ?
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP est le régime de droit commun : revenus imposés en BIC, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus du patrimoine, déficits reportables uniquement sur les BIC meublés futurs. Le LMP est un régime professionnel : affiliation obligatoire au régime des indépendants (SSI), déficits imputables sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles.
La différence n’est pas de degré mais de nature. Certaines conséquences LMP sont avantageuses (déficits, plus-values), d’autres plus contraignantes (cotisations sociales). Le statut se constate chaque année, il ne se choisit pas.
Estimez votre situation en quelques clics
Les deux conditions cumulatives pour basculer en LMP
L’article 155 IV-2 CGI pose deux conditions qui doivent être remplies simultanément. Il suffit qu’une seule fasse défaut pour rester LMNP.
Condition 1 : recettes de location meublée supérieures à 23 000 € par an
Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, toutes locations meublées confondues (longue durée, Airbnb, résidences services…). Il s’agit des recettes brutes encaissées avant déduction des charges. En dessous de 23 000 €, le statut LMP est impossible, quel que soit le niveau des autres revenus.
Condition 2 : recettes de location meublée supérieures aux autres revenus professionnels du foyer
Les recettes meublées du foyer fiscal doivent dépasser la somme des autres revenus professionnels : salaires, traitements, BIC d’une autre activité, BNC, revenus agricoles. Les revenus patrimoniaux (intérêts, dividendes, revenus fonciers) ne sont pas pris en compte dans cette comparaison.
Exemple : recettes meublées 30 000 €, salaires 35 000 € → condition 2 non remplie → LMNP.
Exemple : recettes meublées 30 000 €, aucun autre revenu professionnel → conditions 1 et 2 remplies → LMP.
Ce qui change quand vous basculez en LMP
| Point | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Cotisations sociales | 17,2 % de prélèvements sociaux (aucun droit en contrepartie) | Cotisations SSI obligatoires sur le bénéfice (ouvrent des droits retraite/santé) |
| Déficits | Report sur BIC meublés des 10 années suivantes uniquement | Imputable sur le revenu global du foyer (sans plafond) |
| Plus-values | Régime particuliers (art. 150 U CGI) — abattements durée de détention | Régime professionnel (art. 151 septies CGI) — exonération possible si recettes < 90 000 €/2 ans |
| Amortissements et plus-value | Réintégration des amortissements dans l’assiette taxable (LF 2025, sauf exceptions) | Amortissements exclus de l’assiette plus-value — pas de réintégration |
| Courte durée > 23 000 € | Affiliation sociale même en LMNP (Airbnb, meublés touristiques) | Affiliation SSI de droit |
Pour le détail du régime des plus-values et de la réintégration des amortissements : plus-value LMNP et amortissements (LF 2025).
Comment savoir où vous en êtes ?
Chaque année, lors de votre déclaration d’impôt, les deux conditions s’apprécient sur les recettes de l’année civile écoulée. Si les deux sont remplies, vous déclarez en LMP (formulaire 2042-C-PRO, régime professionnel BIC) et vous êtes affilié au SSI. Sinon, vous restez LMNP.
Si vos recettes meublées progressent d’année en année (achat d’un deuxième bien, meublé touristique en plein développement), il est utile de simuler en amont pour anticiper le franchissement du seuil LMP et ses conséquences sociales.
FAQ — LMNP ou LMP
Je loue un Airbnb à 26 000 €/an — suis-je automatiquement LMP ?
Non, pas automatiquement. La première condition (recettes > 23 000 €) est remplie, mais il faut aussi que ces recettes dépassent l’ensemble des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Si vous avez un salaire supérieur à 26 000 €, vous restez LMNP.
Mes loyers LMNP dépassent 23 000 € mais je travaille à temps plein — suis-je LMP ?
Non. Si vos revenus d’activité professionnelle (salaires, BNC, BIC d’une autre activité…) dépassent vos recettes de location meublée, la deuxième condition n’est pas remplie. Vous restez LMNP, quel que soit le montant de vos loyers.
La bascule LMP est-elle irréversible ?
Non. Le statut LMP s’apprécie chaque année fiscale. Si l’une des deux conditions cesse d’être remplie, vous repassez automatiquement en LMNP l’année suivante. Source : article 155 IV-2 CGI.
Article rédigé par Istari Conseil — cabinet d’expertise comptable (Paris / Lisbonne). Sources citées en texte.