Location meublée ou location nue (vide) : la question est aussi patrimoniale que fiscale. La réponse dépend de votre situation, mais le cadre fiscal 2026 dessine des différences nettes qu’il faut connaître avant de trancher. Voici le comparatif complet.
Les deux régimes fiscaux en un coup d’œil
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la location nue des revenus fonciers. Ce n’est pas qu’un détail de classification : les règles de calcul, les abattements et les taux de prélèvements sociaux sont différents.
| Critère | Meublé (LMNP) | Nu (revenus fonciers) |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Seuil micro | 77 700 € (longue durée/classé) 15 000 € (tourisme non classé, loi Le Meur) |
15 000 € |
| Abattement micro | 50 % (longue durée/classé) 30 % (tourisme non classé) |
30 % |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % | 17,2 % |
| Amortissement au réel | Oui (sur 20–80 ans selon composants) | Non |
| Déficit imputable | Sur BIC meublé non pro (report 10 ans) | Sur revenu global jusqu’à 10 700 €/an (avec conditions) |
Sources : impots.gouv.fr, urssaf.fr, BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10 [LM1, LM6, LM10]
Le micro : meublé plus généreux pour les loyers élevés
Au régime micro, le meublé longue durée bénéficie d’un abattement de 50 % contre seulement 30 % pour le micro-foncier (location nue). Le seuil d’application est le même (15 000 € pour le nu) — mais le meublé longue durée monte à 77 700 €, ce qui ouvre la porte du micro à des revenus locatifs bien plus importants.
Exemple : 20 000 € de loyers annuels.
- Micro meublé longue durée : base imposable = 10 000 € (50 % d’abattement)
- Micro-foncier : impossible au-delà de 15 000 € → régime réel obligatoire
Si vous percevez entre 15 001 € et 77 700 € de loyers annuels, la location nue impose le régime réel foncier (déclaration 2044) tandis que le meublé peut rester au micro-BIC avec son abattement de 50 %.
Les prélèvements sociaux : 18,6 % vs 17,2 %
C’est la nouveauté 2026 qui réduit légèrement l’avantage du meublé : la CSG sur les revenus du capital a été relevée à 10,6 % par la LF 2026, portant les prélèvements sociaux sur la location meublée à 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %).
La location nue reste à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %). L’écart est donc de 1,4 point en faveur du nu sur les prélèvements sociaux seuls. Source : impots.gouv.fr, urssaf.fr [LM6, RE1b].
Nuance : cet écart de 1,4 % est en général très largement compensé par l’abattement micro plus favorable ou par l’amortissement au réel.
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Le réel meublé : l’écart décisif grâce à l’amortissement
C’est au régime réel simplifié que l’avantage du meublé devient structurel. La location meublée permet d’amortir la valeur du bien (hors terrain) ainsi que le mobilier et les travaux. La location nue ne le permet pas.
Concrètement, pour un appartement acquis 200 000 € (dont 30 000 € de terrain non amortissable) avec 15 000 € de mobilier :
- Amortissement annuel de l’immeuble : ~3 500-4 000 €/an (selon durée retenue par usage)
- Amortissement du mobilier : ~1 500-3 000 €/an sur 5-10 ans
Ces amortissements réduisent le résultat imposable chaque année — sans sortie de trésorerie. L’excédent d’amortissement non utilisé (si les charges + amortissements dépassent les loyers) est reporté indéfiniment sur les bénéfices futurs (art. 39 C CGI). Résultat : de nombreux investisseurs LMNP au réel ne paient pas d’IR sur leurs loyers pendant 10 à 20 ans.
En location nue au réel, vous pouvez déduire les charges (intérêts, copropriété, travaux d’entretien), mais pas d’amortissement du bien. L’avantage fiscal du nu réel est donc structurellement plus faible pour un même bien.
Le déficit foncier (nu) : un argument réel mais ciblé
La location nue au réel offre un avantage distinct : le déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt), utilisable immédiatement. En LMNP, le déficit s’impute uniquement sur les bénéfices BIC meublé et se reporte sur 10 ans.
Ce mécanisme est particulièrement pertinent lors de travaux lourds en location nue. Mais il ne compense pas, en règle générale, l’absence d’amortissement du bien sur le long terme.
→ Lire aussi : Charges déductibles en LMNP au réel : la liste complète
Selon votre TMI : quel régime privilégier ?
La fiscalité locative dépend fortement de votre tranche marginale d’imposition (TMI) :
- TMI 0 % ou 11 % : l’écart entre meublé et nu est plus faible. Le micro-foncier (nu) peut être suffisant si les loyers sont modestes.
- TMI 30 % : l’abattement micro meublé de 50 % (vs 30 % foncier) commence à faire une différence significative. Le réel meublé avec amortissement peut effacer une grande partie de l’imposition.
- TMI 41 % ou 45 % : le régime réel LMNP avec amortissement devient presque incontournable pour optimiser. L’écart avec la location nue se creuse fortement.
Le bon arbitrage dépend aussi du rendement brut, du montant des emprunts et de votre horizon de détention. Il n’y a pas de réponse universelle — c’est exactement pour ça que les simulateurs et les conseillers existent.
En résumé : meublé ou nu ?
- Micro sur loyers modestes (< 15 000 €) : abattement meublé 50 % vs nu 30 % → meublé gagne sur l’IR, nu sur les PS (1,4 pt d’écart seulement).
- Micro sur loyers > 15 000 € : la location nue sort du micro — le meublé garde son abattement 50 % jusqu’à 77 700 €.
- Réel : l’amortissement du bien en meublé est l’avantage décisif — la location nue ne peut pas l’égaler sur le long terme.
- Courts séjours (tourisme) : seuil abaissé à 15 000 € par la loi Le Meur — avantage micro fortement réduit pour ce segment.
→ Guide de référence : Fiscalité LMNP : le guide complet 2026
→ Calcul d’impôt pas à pas : Impôt sur les loyers meublés : le calcul pas à pas
Questions fréquentes
Location meublée ou vide : quelle fiscalité est la meilleure ?
Au micro, le meublé offre 50 % d’abattement contre 30 % pour le nu. Au réel, l’amortissement du bien en LMNP est l’avantage décisif. Les PS sont légèrement plus élevés en meublé (18,6 % vs 17,2 %).
Quels sont les prélèvements sociaux sur la location meublée en 2026 ?
18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %) contre 17,2 % pour la location nue.
Quel est le seuil du micro-foncier ?
15 000 € de loyers annuels bruts, abattement 30 %. Au-delà : régime réel obligatoire.
Peut-on amortir un bien en location nue ?
Non. L’amortissement n’est accessible qu’en LMNP au réel — c’est l’avantage fiscal structurel du meublé sur le long terme.