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Acquérir un bien en meublé à plusieurs — en indivision avec un ami, un frère, un conjoint — soulève immédiatement des questions pratiques : qui déclare quoi ? Qui s’immatricule ? Les seuils du LMP s’apprécient-ils par tête ou par foyer ? Ce guide fait le point sur les règles fiscales applicables en 2026.
- Indivision LMNP : comment ça fonctionne fiscalement ?
- Couple marié ou pacsé : le foyer fiscal unique change tout
- Régime micro-BIC ou réel en indivision
- L’alternative de la SCI familiale
- FAQ — LMNP en indivision ou en couple
Pour les fondamentaux : guide complet de la fiscalité LMNP 2026. Pour l’immatriculation : immatriculation LMNP au guichet unique INPI (2026).
Indivision LMNP : comment ça fonctionne fiscalement ?
L’indivision est le régime légal qui s’applique lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un bien sans l’avoir structuré dans une société. Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part (ex. : 50 % / 50 %, ou 33 % / 67 %).
Chaque indivisaire déclare sa quote-part
En LMNP, les revenus de location meublée sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) déclarés au niveau de chaque exploitant individuel. Il n’y a pas de déclaration commune de l’indivision : chaque indivisaire déclare dans sa propre déclaration d’impôt la fraction des revenus (et des charges) correspondant à ses droits dans l’indivision.
Exemple : bien loué 18 000 € de recettes annuelles, indivision 60/40. Indivisaire A déclare 10 800 €, indivisaire B déclare 7 200 €. Le seuil de 23 000 € pour le LMP s’apprécie également quote-part par quote-part (et par foyer fiscal).
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Accéder au simulateur LMNP →L’immatriculation INPI est individuelle
Chaque indivisaire doit s’immatriculer individuellement au guichet unique INPI pour obtenir son propre numéro SIRET de loueur en meublé. L’immatriculation de l’un ne vaut pas pour l’autre. Source : BOFiP BIC — activité de location meublée. Pour les démarches : guide immatriculation LMNP 2026.
De même, l’option pour le régime réel (si les indivisaires souhaitent déduire leurs charges réelles plutôt que bénéficier de l’abattement micro-BIC de 50 %) doit être exercée par chaque co-propriétaire séparément.
Couple marié ou pacsé : le foyer fiscal unique change tout
Pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune, le foyer fiscal est un. Cela a deux conséquences importantes pour l’application des règles LMNP/LMP.
Les seuils LMP s’apprécient sur le foyer entier
Le seuil de 23 000 € de recettes meublées et la comparaison avec les autres revenus professionnels s’apprécient au niveau du foyer fiscal global (article 155 IV-2 CGI). Les recettes meublées des deux conjoints sont additionnées, et comparées à l’ensemble des revenus professionnels du foyer (salaires, BIC, BNC, revenus agricoles des deux conjoints).
Exemple : conjoint A a 14 000 € de recettes meublées, conjoint B a 11 000 €. Total foyer : 25 000 €. Le seuil de 23 000 € est franchi. Si ce total dépasse aussi les autres revenus du foyer, les deux sont LMP.
Séparation de biens vs communauté
Le régime matrimonial affecte la propriété du bien mais pas le traitement fiscal des revenus meublés. En communauté universelle, les revenus du bien commun sont déclarés dans la déclaration commune du foyer. En séparation de biens, chaque époux déclare les revenus du bien dont il est propriétaire — mais le seuil LMP reste apprécié au niveau du foyer fiscal commun tant que les conjoints sont soumis à imposition commune.
Régime micro-BIC ou réel en indivision
L’option micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, seuil 83 600 €) s’apprécie individuellement pour chaque indivisaire. Si la quote-part de recettes d’un indivisaire dépasse 83 600 €, il bascule automatiquement au régime réel. En dessous, il peut choisir.
L’option pour le réel simplifié ou le réel normal doit être exercée par chaque co-propriétaire individuellement (formulaire de levée d’option auprès du SIE). Pour le détail des régimes : LMNP micro-BIC ou réel : comment choisir en 2026 ?
L’alternative de la SCI familiale
La SCI (Société Civile Immobilière) est souvent évoquée comme alternative à l’indivision pour gérer un bien à plusieurs. Mais en matière de location meublée, la SCI présente un risque fiscal majeur lié à la nature commerciale de l’activité — voir notre article dédié sur la SCI et la location meublée (à venir).
Pour une gestion collective d’un bien meublé sans les contraintes d’une société, l’indivision reste souvent la solution la plus simple, à condition de rédiger une convention d’indivision chez un notaire pour encadrer les décisions.
FAQ — LMNP en indivision ou en couple
En indivision à 50/50, comment se répartit la déclaration ?
Chaque indivisaire déclare 50 % des revenus meublés dans sa propre déclaration d’impôt (formulaire 2042-C-PRO). Chacun doit également s’immatriculer individuellement au guichet unique INPI et obtenir son propre SIRET.
Mon conjoint est salarié et moi indépendant : les seuils LMP s’apprécient-ils séparément ?
Non. Pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune, les seuils LMP s’apprécient au niveau du foyer fiscal entier. Les revenus des deux conjoints sont additionnés pour les deux conditions (23 000 € et comparaison avec les revenus professionnels).
Peut-on opter pour le régime réel en indivision si l’un des co-propriétaires veut rester au micro-BIC ?
En pratique, la situation crée une incompatibilité car les charges et les amortissements sont partagés. Il est fortement conseillé que tous les indivisaires optent pour le même régime afin d’éviter des complications déclaratives.
Article rédigé par Mehdi Idbibane, cofondateur d’Istari Conseil — cabinet d’expertise comptable (Paris / Lisbonne). Sources citées en texte.
Auteur
Mehdi Idbibane
Fondateur d’Istari Conseil · Paris et Lisbonne
Mehdi travaille sur la fiscalité des groupes de sociétés et sur la TVA dès qu’un flux franchit une frontière. Il a commencé en contrôle de gestion, passé quatre ans en cabinet de comptabilité et d’audit sur des dossiers de 200 000 € à 15 M€ de chiffre d’affaires, créé une entreprise (500 000 € de chiffre d’affaires dès la première année), travaillé chez Google à Lisbonne, puis fondé Istari Conseil. Il prépare le diplôme d’expertise comptable.
Sa règle : chaque fait de droit est cité avec la loi, l’article et la date, et ce qui n’a pas pu être vérifié est dit.
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