Passer du micro-BIC au réel en LMNP : quand et comment (2026)
Mis à jour le 27 août 2026 | Istari Conseil
Le passage du micro-BIC au régime réel en LMNP est une décision stratégique qui peut réduire significativement votre imposition. Mais cette option engage pour deux exercices minimum et génère des obligations déclaratives supplémentaires. Voici les signaux qui indiquent qu’il est temps de basculer, et la procédure à suivre en 2026.
Les 4 signaux qui indiquent qu’il faut passer au réel
Le régime micro-BIC est simple mais forfaitaire : son abattement de 50 % (ou 30 % en tourisme non classé) ne tient pas compte de vos charges réelles. Dès que celles-ci dépassent ce seuil, vous payez trop d’impôts. Voici les principaux signaux d’alerte [LM7] :
- Bien acquis à crédit avec intérêts significatifs : les intérêts d’emprunt sont déductibles au réel. Si votre credit représente 20 à 30 % de vos loyers, le réel est presque toujours plus avantageux.
- Valeur du bien élevée : les amortissements (bien + mobilier) dépassent souvent seuls l’abattement forfaitaire de 50 % pour un bien de plus de 150 000 €. [LM-39C]
- Travaux d’amélioration importants : au réel, les travaux de rénovation ou d’amélioration sont soit déduits en charges, soit amortis sur leur durée de vie — ce que le micro-BIC ignore totalement.
- TMI élevée : si vous êtes imposé à 30 %, 41 % ou 45 %, chaque euro de base imposable supprimé vaut proportionnellement plus. L’effet levier du réel s’accroît avec votre tranche.
Notre simulateur vous permet de comparer les deux régimes pour votre situation précise :
→ Calculer le gain du passage au réel pour mon bien LMNP
La procédure d’option : courrier au SIE
Le passage au régime réel s’effectue par option expresse adressée au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le bien loué. Voici la procédure à respecter [LM7] :
Étape 1 — Identifier le SIE compétent
Le SIE compétent est celui du lieu de situation du bien loué (et non celui de votre domicile personnel). Ses coordonnées figurent sur vos avis de taxe foncière ou sur le site impots.gouv.fr.
Étape 2 — Rédiger le courrier d’option
Le courrier doit mentionner :
- Vos coordonnées complètes et votre numéro fiscal
- L’adresse du bien loué
- Votre choix d’opter pour le régime réel simplifié (ou réel normal si vos recettes dépassent 267 000 €)
- L’année à partir de laquelle l’option prend effet
Étape 3 — Respecter le délai
L’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez l’appliquer. Concrètement :
- Pour les revenus 2026, l’option doit être exercée avant fin mai 2027 (déclaration papier) ou mi-juin 2027 (en ligne).
- Pour un bien acquis en cours d’année, l’option peut être exercée lors de la première déclaration.
Étape 4 — Conserver les justificatifs
Conservez l’accusé de réception du courrier ou la confirmation de dépôt. Cette option sera reprise dans votre déclaration de résultats (formulaire 2031).
Durée d’engagement et sortie du réel
L’option pour le régime réel engage pour une durée minimale obligatoire de deux exercices (année N et année N+1), conformément à l’article 50-0 IV du CGI [LM-OPT]. À l’issue de cette période initiale, l’option se reconduit tacitement chaque année.
Pour sortir du réel et revenir au micro-BIC, vous devez :
- Adresser un courrier de dénonciation de l’option au SIE compétent
- Le faire avant la date limite de déclaration de l’année à partir de laquelle vous souhaitez quitter le réel
- Vérifier que vos recettes restent sous les plafonds micro-BIC (77 700 € pour la longue durée [LM1], 15 000 € pour le tourisme non classé [LM2])
Une fois l’option dénoncée, vous pouvez opter à nouveau pour le réel lors d’un exercice ultérieur — il n’y a pas de délai de carence.
Ce qui change dans votre comptabilité au régime réel
Le passage au réel implique des obligations déclaratives et comptables supplémentaires. Voici l’essentiel à anticiper [LM7] :
| Obligation | Micro-BIC | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Déclaration de revenus complémentaire | 2042-C-PRO (ligne simple) | 2042-C-PRO + formulaire 2031 |
| Comptabilité | Non requise | Comptabilité d’engagement complète |
| Plan d’amortissement | Non applicable | Obligatoire (par composants) |
| Justificatifs des charges | Non requis | Obligatoires (factures, relevés…) |
| Accompagnement expert-comptable | Facultatif | Fortement conseillé |
FAQ : passer du micro-BIC au réel en LMNP
Peut-on passer au réel en cours d’année ?
Non, le changement de régime ne peut pas s’effectuer en cours d’exercice. L’option prend toujours effet au 1er janvier de l’année pour laquelle vous la formulez. Pour un bien acquis en cours d’année, le premier exercice est celui de l’acquisition, et l’option peut couvrir cet exercice partiel.
Est-il possible d’opter pour le réel si on n’a pas encore de comptabilité en place ?
Oui, mais il faut la mettre en place rétroactivement au 1er janvier de l’année d’option. En pratique, un expert-comptable établit le plan d’amortissement, retrace les charges de l’exercice et dépose la liasse fiscale 2031. Il est conseillé de prendre contact dès le début de l’année concernée.
L’amortissement commence-t-il à la date d’acquisition ou à la date d’option ?
L’amortissement commence à la date de mise en location du bien. Si vous êtes propriétaire depuis plusieurs années et que vous optez pour le réel, la valeur amortissable est la valeur vénale du bien à la date de passage au réel, et non la valeur historique d’acquisition. C’est souvent très avantageux pour les biens dont la valeur a augmenté.
Le réel est-il compatible avec le régime LMP ?
Le régime réel d’imposition (en BIC) est obligatoire pour les loueurs en meublé professionnels (LMP). La distinction LMP/LMNP ne porte pas sur le régime fiscal mais sur des critères de recettes et de revenus professionnels. L’option au réel décrite dans cet article concerne uniquement les LMNP (loueurs non professionnels).
Sources : impots.gouv.fr (BOFiP, CGI art. 50-0 IV et art. 39 C) ; Légifrance, loi 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) ; service-public.fr (location meublée non professionnelle — régime réel) ; Bulletin Officiel des Finances Publiques (BIC — Régimes d’imposition).