Mis à jour : 3 septembre 2026
En 2026, le régime micro-BIC en location meublée s’applique selon trois catégories de seuils distincts, profondément remaniés par la loi Le Meur (n° 2024-1039 du 13 novembre 2024). Que vous louiez en longue durée, en Airbnb non classé ou en meublé de tourisme classé, les plafonds et abattements applicables à vos recettes diffèrent sensiblement. Voici ce que vous devez connaître pour déclarer correctement en 2026. Pour une vue d’ensemble, consultez le guide complet de la fiscalité LMNP 2026.
Les 3 régimes micro-BIC en location meublée 2026
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur (applicable aux recettes perçues à compter du 1er janvier 2025), trois situations se distinguent :
| Catégorie | Seuil de CA | Abattement forfaitaire | Avant la loi Le Meur |
|---|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50 % (minimum 305 €/an) | 77 700 € / 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb, etc.) | 15 000 € | 30 % | 77 700 € / 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % | 188 700 € / 71 % |
Sources : impots.gouv.fr, Légifrance (loi n° 2024-1039 du 13 novembre 2024).
La loi Le Meur a donc considérablement réduit l’avantage fiscal des locations de type Airbnb non classées, en abaissant le seuil de 77 700 € à 15 000 € et l’abattement de 50 % à 30 %. Les meublés classés ont également subi une réforme, avec un seuil et un abattement revus à la baisse par rapport à l’ancien régime très favorable.
Comment fonctionne l’abattement micro-BIC ?
L’abattement forfaitaire micro-BIC est appliqué directement sur vos recettes brutes annuelles (loyers perçus, charges facturées). Il est censé couvrir l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, etc.) de façon forfaitaire. Vous n’avez donc aucune charge réelle à justifier.
Exemple chiffré (longue durée) : Supposons que vous percevez 60 000 € de loyers annuels en location meublée longue durée. Votre base imposable est calculée ainsi :
- Recettes brutes : 60 000 €
- Abattement de 50 % : − 30 000 €
- Revenu net imposable : 30 000 €
Ce montant de 30 000 € s’ajoute à vos autres revenus et est soumis à votre tranche marginale d’imposition (TMI) au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %). À titre d’exemple, avec une TMI de 30 %, l’impôt sur ce revenu serait de l’ordre de 9 000 € (hors prélèvements sociaux), soit une charge fiscale totale avant prélèvements sociaux d’environ 15 %. Cette estimation est donnée à titre indicatif ; votre situation personnelle peut modifier sensiblement ce résultat.
La déclaration en régime micro-BIC s’effectue via le formulaire 2042-C-PRO (cases spécifiques selon la catégorie de location). En régime réel, vous devez déposer une liasse fiscale 2031 et reporter le résultat sur la 2042-C-PRO.
Que se passe-t-il en cas de dépassement du seuil ?
La règle de bascule prévue à l’article 50-0 du Code général des impôts (CGI) fonctionne sur deux années consécutives :
- Si votre CA dépasse le seuil sur deux années consécutives (N-2 ET N-1) : vous basculez automatiquement au régime réel d’imposition à compter de l’année N, sans possibilité de rester en micro-BIC.
- Si votre CA dépasse le seuil sur une seule année (N-1 uniquement, mais N-2 restait en dessous) : le régime micro-BIC se maintient en année N. Il s’agit d’une tolérance pour les dépassements exceptionnels.
En pratique : si vos recettes de 2024 et 2025 dépassent toutes deux le seuil applicable, vous relevez obligatoirement du régime réel en 2026. Si seules vos recettes 2025 dépassent le seuil (mais pas celles de 2024), le micro-BIC reste applicable en 2026.
Par ailleurs, même sans dépassement, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel. Cette option est soumise à un engagement minimum de deux exercices (art. 50-0 IV CGI). Elle se reconduit tacitement chaque année et peut être dénoncée par courrier adressé à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus.
Pour comparer micro-BIC et régime réel selon vos recettes et charges, consultez l’article LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir en 2026 ?
Micro-BIC ou régime réel : lequel est plus avantageux ?
La réponse dépend de la structure de vos charges réelles. Le principe est simple :
- Le micro-BIC est avantageux si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, copropriété, assurance, travaux, frais de gestion) représentent moins que l’abattement forfaitaire. Par exemple, si votre abattement couvre 50 % de vos recettes et que vos charges effectives ne représentent que 20 % : le micro-BIC vous est favorable.
- Le régime réel est avantageux si vos charges réelles et, surtout, les amortissements comptables (sur le bien, les meubles, les travaux) dépassent l’abattement forfaitaire. En LMNP, les amortissements peuvent représenter 2 % à 4 % de la valeur du bien par an, ce qui rend très souvent le régime réel plus efficace fiscalement sur le long terme.
La frontière n’est pas toujours évidente à calculer, notamment en raison des règles d’imputation des déficits et du report des amortissements. Pour trancher selon votre situation, utilisez notre outil dédié :
Simulateur LMNP gratuit : comparez micro-BIC et régime réel en 2 minutes
À noter également : après la loi Le Meur, les propriétaires de meublés de tourisme non classés disposant d’un abattement réduit à 30 % ont souvent davantage intérêt à passer au régime réel si leurs charges dépassent ce seuil. La comparaison s’impose désormais systématiquement pour cette catégorie. Pour aller plus loin, consultez notre article sur la fiscalité Airbnb 2026 après la loi Le Meur.
Questions fréquentes
Quel est le plafond micro-BIC pour une location meublée classique en 2026 ?
Pour une location meublée longue durée (hors tourisme), le seuil micro-BIC est de 77 700 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €/an). Tant que vos recettes restent sous ce seuil deux années de suite, vous relevez automatiquement du micro-BIC.
Quel est le plafond micro-BIC pour un Airbnb en 2026 ?
Depuis la loi Le Meur (applicable sur les recettes dès le 1er janvier 2025), les meublés de tourisme non classés ont un seuil ramené à 15 000 € avec un abattement de 30 %. Les meublés classés conservent un seuil de 77 700 € et un abattement de 50 %. Avant cette réforme, les deux catégories bénéficiaient de seuils bien plus élevés (respectivement 77 700 € et 188 700 €).
Que se passe-t-il si je dépasse le seuil micro-BIC ?
En cas de dépassement du seuil deux années consécutives, vous basculez automatiquement au régime réel l’année suivante. Si le dépassement est exceptionnel (une seule année, avec l’année précédente restée sous le seuil), le régime micro peut être maintenu.
Vaut-il mieux le micro-BIC ou le régime réel ?
Le régime réel est généralement plus avantageux quand vos charges réelles (intérêts d’emprunt, copropriété, assurance, amortissements) dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Selon votre situation, l’écart peut être significatif. Notre simulateur LMNP gratuit vous permet de comparer les deux régimes en quelques minutes.
Sources : impots.gouv.fr, Légifrance (loi n° 2024-1039 du 13 novembre 2024). Dernière vérification : septembre 2026.