Vous louez un bien en meublé et vous vous demandez comment déclarer vos revenus LMNP ? La procédure dépend entièrement de votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel simplifié. Les formulaires diffèrent, les obligations comptables aussi. Voici le mode d’emploi complet pour la campagne 2026 (revenus 2025).
Deux régimes, deux procédures déclaratives
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant de vos recettes annuelles et votre choix, vous êtes soit au micro-BIC (déclaration simplifiée), soit au régime réel simplifié (comptabilité et liasse fiscale).
→ Vous hésitez entre les deux ? Micro-BIC ou réel LMNP : comment choisir en 2026
Micro-BIC : déclarer sur la 2042-C-PRO
Vous relevez du micro-BIC si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas les plafonds 2026 :
- 77 700 € pour le meublé longue durée et le tourisme classé (abattement 50 %)
- 15 000 € pour le tourisme non classé depuis la loi Le Meur — loi 2024-1039 applicable dès les recettes 2025 (abattement 30 %)
La déclaration est simple : vous reportez le montant brut de vos loyers (charges non déduites) sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, rubrique « Locations meublées non professionnelles — régime micro-BIC ».
- L’administration applique automatiquement l’abattement forfaitaire
- Aucun justificatif de charges à fournir
- Pas de liasse annexe à remplir
Le résultat net imposable (loyers bruts − abattement) est soumis au barème IR selon votre tranche marginale, puis aux prélèvements sociaux à 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %). Source : impots.gouv.fr, urssaf.fr [LM6].
Micro-BIC ou réel : lequel est le plus avantageux pour vous ?
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Régime réel : la liasse 2031
Si vous avez opté pour le réel — ou si vos recettes dépassent les plafonds micro — vous devez produire la liasse fiscale 2031.
Composition de la liasse
- Formulaire 2031 : déclaration principale, résultat fiscal (bénéfice ou déficit)
- Annexe 2031-bis : tableau des immobilisations et des amortissements
- Annexe 2031-ter : tableau des provisions
Une fois la liasse complétée, vous reportez votre résultat (bénéfice imposable ou déficit imputable) sur la 2042-C-PRO, rubrique réel. La transmission se fait par voie électronique.
Un point clé : l’amortissement ne crée pas de déficit fiscal
En LMNP au réel, les amortissements peuvent réduire votre résultat imposable jusqu’à zéro, mais pas au-delà. Ils ne peuvent pas créer ni aggraver un déficit fiscal (art. 39 C CGI, BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30). L’excédent d’amortissement est simplement reporté indéfiniment sur les bénéfices futurs de la même activité. C’est un mécanisme puissant pour une imposition à long terme proche de zéro.
→ Lire aussi : Amortissement LMNP : comment ça marche
Calendrier déclaratif 2026 (revenus 2025)
Dates limites officielles pour la campagne 2026, vérifiées sur impots.gouv.fr :
| Mode | Délai |
|---|---|
| Déclaration papier | 19 mai 2026 |
| En ligne — départements 1 à 19 et non-résidents | 21 mai 2026 |
| En ligne — départements 20 à 54 | 28 mai 2026 |
| En ligne — départements 55 à 974/976 | 4 juin 2026 |
Source : impots.gouv.fr — Modalités de déclaration 2026
Un service de correction en ligne sera disponible de mi-août à mi-décembre 2026, permettant de rectifier votre déclaration après signature si vous avez commis une erreur ou oublié un montant.
Opter pour le régime réel : la procédure
Pour passer du micro-BIC au réel, vous devez adresser un courrier à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de déclaration de l’année d’application. L’option engage deux exercices minimum (année N + N+1) et se reconduit tacitement chaque année. Elle est dénonceable avant la date limite de déclaration de l’année concernée. (CGI art. 50-0 IV)
→ Mode d’emploi complet : Passer du micro-BIC au réel LMNP
Le rôle du cabinet
Au régime réel, la comptabilité LMNP est une obligation légale. Un expert-comptable inscrit à l’OEC :
- Tient à jour le tableau des amortissements (immeuble par composants, mobilier, travaux)
- Prépare et télétransmet la liasse 2031 dans les délais
- Vous conseille sur l’arbitrage micro vs réel, en particulier si vous envisagez une cession (impact de la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis la LF 2025)
→ Comptabilité LMNP : obligations et rôle de l’expert-comptable
→ Fiscalité LMNP : le guide complet 2026
Questions fréquentes
Quel formulaire utiliser pour déclarer ses revenus LMNP ?
Au micro-BIC : la 2042-C-PRO uniquement. Au régime réel : la liasse 2031 (+ annexes) + report sur la 2042-C-PRO.
Quelles sont les dates limites pour déclarer son LMNP en 2026 ?
Déclaration papier : 19 mai 2026. En ligne : 21 mai (dept 1-19), 28 mai (dept 20-54), 4 juin (dept 55-976).
L’amortissement peut-il créer un déficit déductible ?
Non — l’excédent d’amortissement est reporté sur les bénéfices futurs LMNP, mais ne s’impute pas sur vos autres revenus.
Comment opter pour le régime réel LMNP ?
Courrier au SIE avant la date limite de déclaration. L’option engage deux exercices minimum et se reconduit tacitement.