En location meublée non professionnelle au régime réel, l’amortissement du bien immobilier constitue l’un des principaux leviers de réduction fiscale. La méthode dite « par composants » permet d’optimiser ce mécanisme en décomposant le bien en plusieurs éléments distincts, chacun amorti selon sa propre durée d’usage. Appliquée correctement, elle peut réduire significativement la base imposable pendant de nombreuses années.
Mise à jour : septembre 2026. Sources : BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30, art. 39 C CGI.
Principe de la méthode par composants
En comptabilité, un bien complexe comme un appartement destiné à la location meublée ne s’use pas uniformément. La structure porteuse d’un immeuble peut traverser plusieurs décennies, tandis qu’une cuisine équipée, une chaudière ou un parquet ont une durée de vie nettement plus courte. La méthode par composants prend acte de cette réalité économique.
Concrètement, elle consiste à :
- Identifier les grandes catégories de composants au sein du bien (structure, toiture, installations techniques, mobilier…) ;
- Estimer la valeur de chaque composant en proportion du prix d’acquisition hors terrain ;
- Attribuer une durée d’usage à chaque composant selon les pratiques professionnelles comptables ;
- Établir un plan d’amortissement linéaire composant par composant, annexé à la liasse fiscale.
Cette approche est conforme au Plan Comptable Général et aux usages professionnels reconnus en matière de BIC (bénéfices industriels et commerciaux), régime sous lequel sont imposés les revenus de location meublée au réel. Elle est admise par l’administration fiscale dès lors qu’elle est correctement documentée.
Point important : le terrain sur lequel repose le bien ne s’amortit jamais. Il convient d’en isoler la valeur avant tout calcul. Cette quote-part varie selon la localisation mais représente couramment entre 10 et 20 % de la valeur totale de l’opération.
Les composants et leurs durées d’usage pratiques
Il n’existe aucun barème légal fixant des durées d’amortissement obligatoires en LMNP. Les durées retenues relèvent des usages professionnels comptables et doivent être adaptées aux caractéristiques réelles du bien (LM12). À titre illustratif, les pratiques du secteur retiennent généralement les ordres de grandeur suivants :
| Composant | Durée d’usage courante | Quote-part indicative |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs porteurs, fondations) | 50 à 80 ans | 40 à 60 % |
| Toiture et étanchéité | 25 à 30 ans | 10 à 15 % |
| Installations techniques (plomberie, électricité, chauffage) | 10 à 15 ans | 10 à 20 % |
| Agencements intérieurs (cloisons, revêtements de sol) | 10 à 15 ans | 5 à 10 % |
| Mobilier et équipements électroménagers | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
Ces durées sont présentées à titre illustratif uniquement et ne constituent pas un barème fiscal officiel. Le choix définitif relève d’une analyse documentée, menée avec l’accompagnement d’un expert-comptable, qui tient compte de l’état du bien au moment de l’acquisition, de sa nature (logement neuf ou ancien, appartement ou maison) et des pratiques reconnues du secteur.
La décomposition s’effectue proportionnellement au coût d’acquisition hors terrain. Exemple : pour un appartement acquis 200 000 € dont 20 000 € de terrain, la base amortissable est de 180 000 €. Le gros œuvre à 50 % représentera 90 000 € amorti sur 60 ans, soit 1 500 € par an. Le mobilier à 15 % représentera 27 000 € amorti sur 7 ans, soit environ 3 860 € par an — et ce composant fera l’objet d’un nouveau plan à chaque remplacement.
Cette granularité permet aussi de comptabiliser les grosses réparations comme des renouvellements de composants : le remplacement d’une toiture, par exemple, ouvre un nouveau plan d’amortissement calculé sur le coût des travaux.
Règle fondamentale : l’amortissement ne crée pas de déficit (art. 39 C CGI)
L’article 39 C du Code général des impôts pose une limite structurelle au mécanisme d’amortissement en LMNP : l’amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit fiscal (LM-39C).
En pratique, la déduction des amortissements est plafonnée chaque année au résultat courant de l’activité meublée, calculé avant amortissement. Si vos loyers nets de charges courantes — hors amortissements — dégagent un résultat de 5 000 €, vous ne pouvez déduire que 5 000 € d’amortissements maximum pour cette année. Le résultat fiscal ne peut descendre sous zéro du seul fait des amortissements.
L’excédent non déductible n’est pas perdu pour autant (LM-39C) : il est mis en attente et reporté sans limitation de durée sur les bénéfices futurs de la même activité LMNP. Ce report différé est l’un des avantages structurels du régime réel : même en période de faible rentabilité, les amortissements s’accumulent et réduiront l’imposition des années suivantes dès que le résultat se redresse.
Cette règle distingue le LMNP de la location nue : en revenus fonciers, un déficit peut en principe s’imputer sur le revenu global (dans certaines limites). En LMNP au réel, le déficit lié aux amortissements reste cloisonné à l’activité de location meublée. En contrepartie, l’avantage fiscal est souvent plus important et plus durable sur la durée de détention.
Pour approfondir ce point, notre guide sur le déficit LMNP : report et imputation détaille les mécanismes de mise en attente et de report.
Impact sur la plus-value depuis 2025
La loi de finances pour 2025 (art. 84, LF 2025) a profondément modifié le traitement fiscal de la plus-value en LMNP pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025 (LM4).
Jusqu’alors, les amortissements déduits pendant la période de location n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value — ce qui constituait un avantage considérable du régime réel. Désormais, les amortissements effectivement déduits viennent réduire le prix de revient du bien, augmentant mécaniquement la plus-value imposable lors de la cession.
Exemple concret : un appartement acquis 200 000 €, avec 40 000 € d’amortissements déduits sur 20 ans, aura un prix de revient retenu de 160 000 € au lieu de 200 000 €. La plus-value brute augmente d’autant.
Des exceptions subsistent (LM4) : les cessions de logements situés en résidences étudiantes, en résidences seniors ou en EHPAD ne sont pas concernées par cette réintégration. Par ailleurs, les abattements pour durée de détention demeurent applicables, ce qui peut neutraliser partiellement l’effet de la réintégration pour les propriétaires de longue date.
Cette évolution impose d’intégrer l’horizon de cession dans la stratégie d’amortissement dès le départ. Pour aller plus loin : Plus-value LMNP et réintégration des amortissements.
Calculez votre avantage micro-BIC vs réel
Le régime réel et la méthode par composants ne présentent un intérêt que si l’amortissement cumulé aux charges réelles dépasse l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Pour la location longue durée, cet abattement est de 50 % sur des recettes jusqu’à 77 700 €. Le calcul dépend du bien, du niveau d’endettement, des travaux engagés et du profil fiscal du bailleur.
Notre simulateur vous permet de comparer les deux régimes en quelques minutes, sans inscription :
Comparer micro-BIC et régime réel →
Pour approfondir :
- Amortissement LMNP : comment ça marche ?
- Guide complet de la fiscalité LMNP 2026
- Plus-value LMNP et réintégration des amortissements
FAQ — Amortissement par composants en LMNP
Quelle est la différence entre la méthode par composants et un amortissement linéaire global ?
L’amortissement linéaire global applique un taux unique à l’ensemble du bien immobilier. La méthode par composants découpe ce bien en plusieurs postes et amortit chacun sur sa propre durée d’usage. Résultat : une charge annuelle souvent plus élevée en début de détention, notamment grâce aux composants à durée courte (mobilier, équipements), ce qui réduit la base imposable plus rapidement.
Le terrain est-il amortissable en LMNP ?
Non, jamais. Le terrain est un actif permanent, sans usure ni obsolescence. Son coût est intégralement exclu du plan d’amortissement. La quote-part terrain doit être isolée dès l’acquisition — sur la base d’une estimation issue de la valeur vénale ou des données de marché local — et soustraite du prix de revient avant tout calcul.
Que se passe-t-il si mes amortissements dépassent mon résultat LMNP ?
L’article 39 C du CGI interdit à l’amortissement de créer ou d’aggraver un déficit fiscal. L’excédent est reporté sans limite de temps sur les exercices futurs de la même activité. Il s’accumule et sera déductible dès que le résultat redevient positif. Ce mécanisme préserve intégralement l’avantage économique de l’amortissement sur le long terme de détention.