Vendre un bien en location meublée, cesser l’activité pour louer nu, ou transmettre un logement LMNP dans le cadre d’une succession ou d’une donation : chacune de ces sorties du régime LMNP a des conséquences fiscales distinctes. Depuis la loi de finances pour 2025, les règles relatives à la plus-value ont été profondément modifiées. Voici ce qu’il faut savoir avant de prendre une décision.
Mise à jour : septembre 2026. Sources : art. 150 VB III CGI, LF 2025 art. 84.
Vendre son bien LMNP : la plus-value et la réintégration des amortissements
La vente d’un bien détenu en LMNP déclenche l’imposition d’une plus-value. Jusqu’au 14 février 2025, les propriétaires au régime réel bénéficiaient d’un avantage majeur : les amortissements déduits pendant la période de location n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cette situation n’existe plus.
Depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 (art. 84, LF 2025) prévoit que les amortissements effectivement déduits réduisent le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value (LM4). Mécanisme concret :
- Prix de revient corrigé = Prix d’acquisition − amortissements déduits pendant la durée de détention ;
- Plus-value brute = Prix de cession − Prix de revient corrigé ;
- La plus-value ainsi calculée est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 % pour la location nue, 18,6 % en LMNP selon la situation).
Pour un propriétaire ayant déduit 60 000 € d’amortissements sur 20 ans sur un bien acquis 250 000 €, le prix de revient retenu sera de 190 000 €. Si le bien se vend 300 000 €, la plus-value brute est de 110 000 € au lieu de 50 000 € sans réintégration.
Les abattements pour durée de détention restent intégralement applicables (LM4). Ils permettent, après 22 ans de détention, une exonération totale d’impôt sur le revenu (exonération complète de prélèvements sociaux après 30 ans). Ces abattements peuvent donc neutraliser partiellement, voire totalement, l’effet de la réintégration des amortissements pour les propriétaires qui s’inscrivent dans une stratégie longue.
Pour une analyse complète du mécanisme, consultez notre guide : Plus-value LMNP et réintégration des amortissements.
Cas particulier : résidences étudiantes, seniors et EHPAD
La loi de finances pour 2025 a prévu des exceptions explicites à la règle de réintégration (LM4). Les cessions portant sur des logements situés dans :
- des résidences étudiantes ;
- des résidences avec services pour personnes âgées (résidences seniors) ;
- des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
…ne sont pas soumises à la réintégration des amortissements dans la plus-value. Ces biens, souvent détenus dans le cadre de dispositifs défiscalisants spécifiques (Censi-Bouvard, statut LMP, etc.), conservent donc le régime antérieur plus favorable.
Si vous détenez ce type de bien, la règle de calcul de la plus-value applicable avant le 15 février 2025 continue de s’appliquer : les amortissements ne viennent pas minorer le prix de revient.
Passer en location nue : quelles conséquences ?
Décider de mettre fin à la location meublée pour louer le même bien sans mobilier — ou à un nu-propriétaire en cas de démembrement — entraîne une sortie complète du régime LMNP. Les conséquences sont multiples :
Changement de catégorie fiscale
Les revenus locatifs basculent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) vers les revenus fonciers. Si vous étiez au régime réel BIC, vous devrez opter pour le régime réel foncier (charges déductibles) ou le micro-foncier (abattement de 30 % sur des recettes jusqu’à 15 000 €).
Perte de l’avantage amortissement
Les revenus fonciers ne permettent pas d’amortir le bien immobilier. L’ensemble des amortissements mis en attente (excédents non déduits au titre de l’article 39 C CGI) et non encore imputés sur des bénéfices LMNP sont définitivement perdus lors du passage en location nue. Ils ne peuvent pas être transférés vers les revenus fonciers.
Déduction des charges
En revenus fonciers, restent déductibles : les intérêts d’emprunt, les taxes (taxe foncière), les charges de copropriété, les primes d’assurance et les dépenses de réparation et d’entretien. En revanche, les dépenses d’amélioration de logements loués à usage d’habitation ne sont pas déductibles (sauf exceptions).
Prélèvements sociaux
En location nue, les prélèvements sociaux s’appliquent au taux de 17,2 %. En location meublée, ce taux monte à 18,6 % (LM6), sauf affiliation au régime social des indépendants. Le passage en nu peut donc légèrement alléger la pression sociale, sans que cela compense généralement la perte de l’amortissement.
Pour tout comprendre sur les prélèvements sociaux en location meublée : Prélèvements sociaux en location meublée : 18,6 % ou cotisations SSI ?
Transmettre un bien LMNP
La transmission d’un bien LMNP dans le cadre d’une succession ou d’une donation soulève des questions spécifiques, distinctes de la vente classique.
En cas de succession
Le bien LMNP entre dans l’actif successoral et est valorisé à sa valeur vénale au jour du décès. Les droits de succession s’appliquent selon les règles habituelles, en fonction du lien de parenté et des abattements applicables. La succession ne déclenche pas d’imposition sur la plus-value latente : les héritiers peuvent poursuivre l’activité LMNP avec un nouveau prix de revient correspondant à la valeur retenue lors de la succession.
En cas de donation
Une donation purge également la plus-value latente : le donataire bénéficie d’un prix de revient correspondant à la valeur retenue lors de la donation. Cependant, depuis la LF 2025 et la réintégration des amortissements, l’anticipation fiscale par la donation mérite une analyse fine avec un conseil spécialisé.
Aspects qualitatifs
La transmission d’un bien en LMNP s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale. Le traitement fiscal des droits de succession et des donations relève de règles spécifiques qui dépendent fortement de la situation familiale et patrimoniale. Un accompagnement par un expert-comptable ou un notaire est fortement recommandé.
Anticiper avec le simulateur LMNP
Avant toute décision de sortie — vente, passage en nu ou transmission — simuler l’impact fiscal de votre situation actuelle (régime réel vs micro-BIC) vous donnera les bases nécessaires à une réflexion éclairée.
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Pour aller plus loin :
- Guide complet de la fiscalité LMNP 2026
- Plus-value LMNP et réintégration des amortissements
- Prélèvements sociaux en location meublée : 18,6 % ou cotisations SSI ?
FAQ — Sortir du LMNP en 2026
Les amortissements sont-ils réintégrés si je vends mon LMNP en 2026 ?
Oui, pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025. La LF 2025 (art. 84) prévoit que les amortissements déduits réduisent le prix de revient, augmentant ainsi la plus-value imposable. Des exceptions s’appliquent pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD. Les abattements pour durée de détention restent applicables et peuvent neutraliser partiellement cet effet.
Y a-t-il des exceptions à la réintégration des amortissements lors de la vente d’un bien LMNP ?
Oui. Les logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences seniors ou des EHPAD ne sont pas soumis à la réintégration. Pour tous les autres biens LMNP cédés depuis le 15 février 2025, la réintégration s’applique de plein droit. Les abattements pour durée de détention (exonération IR totale après 22 ans, PS après 30 ans) restent applicables et peuvent réduire significativement l’imposition pour les propriétaires de longue date.
Que se passe-t-il si je passe mon bien meublé en location nue ?
Le passage en location nue entraîne la sortie du régime LMNP : les revenus basculent en revenus fonciers. Vous perdez le droit d’amortir le bien, et les amortissements mis en attente (article 39 C CGI) non encore imputés sont définitivement perdus. La différence de traitement entre BIC et foncier doit être soigneusement pesée avant toute décision, notamment si des amortissements importants sont en report.