Vous vendez un bien immobilier en France via une société étrangère. L’acte authentique mentionne un prix. Quelques mois plus tard, l’administration fiscale conteste ce prix et vous réclame un complément d’impôt sur la base d’une « valeur vénale » supérieure. Peut-elle faire cela ? Le Conseil d’État vient de trancher : non, sauf à prouver une dissimulation.
Les faits
La société de droit suisse Provim a cédé le 19 janvier 2011 un ensemble immobilier situé en France par acte authentique et s’est acquittée du prélèvement sur les plus-values immobilières prévu par l’article 244 bis A du CGI. Lors d’un contrôle sur pièces, l’administration a estimé que le prix de cession était inférieur à la valeur vénale du bien et a réclamé un complément de prélèvement assorti de pénalités à la société SARF Azur, représentant accrédité de Provim. Après rejet de sa demande par le tribunal administratif de Nice puis par la cour administrative d’appel de Marseille, la société s’est pourvue en cassation.
La décision
Dans sa décision n° 496482 du 24 février 2026, le Conseil d’État, 9ème et 10ème chambres réunies, censure l’ordonnance de la cour. Il rappelle que « le prix de cession correspond au prix mentionné dans l’acte, sauf si l’une des parties à l’acte s’inscrit en faux contre la mention du prix ou si l’administration apporte la preuve d’une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente ». En écartant le prix de l’acte authentique pour retenir la valeur vénale, sans établir ni même alléguer que le prix stipulé était inférieur au prix réellement convenu, la cour a commis une erreur de droit. Le Conseil d’État règle l’affaire au fond et décharge la société du complément de prélèvement et des pénalités.
Ce que ça change en pratique
Cette décision clarifie une règle de preuve essentielle pour toute cession immobilière en France par un non-résident ou une société étrangère : le prix de l’acte authentique fait foi. L’administration fiscale ne peut pas substituer une « valeur vénale » théorique au prix stipulé dans l’acte, même si elle estime ce prix trop faible, sans apporter la preuve d’une dissimulation de prix entre les parties.
Concrètement, si vous vendez un bien immobilier en France et que l’administration conteste le prix déclaré, elle doit démontrer que le prix réellement convenu entre vous et l’acheteur était supérieur au prix mentionné dans l’acte. Une simple expertise ou une comparaison avec d’autres biens ne suffit pas. Cette règle s’applique au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI, qui frappe les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents.
Pour les sociétés étrangères détenant un patrimoine immobilier en France, cette décision offre une sécurité juridique importante : tant que l’acte authentique reflète le prix réellement convenu, l’administration ne peut remettre en cause ce prix sur la seule base d’une évaluation divergente.
Points de vigilance
Attention, cette décision ne ferme pas toutes les portes à l’administration. Elle conserve la possibilité de prouver une dissimulation de prix, c’est-à-dire de démontrer que le prix réellement payé était supérieur au prix stipulé dans l’acte. Si elle y parvient (par exemple via des virements bancaires, des courriels, ou tout autre élément de preuve), elle pourra rectifier l’assiette du prélèvement.
Par ailleurs, les faits de cette affaire remontent à 2011. L’article 244 bis A a été modifié par la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, applicable aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2024. Si le principe de détermination du prix de cession reste le même, les modalités de calcul du prélèvement ont évolué.
Enfin, cette décision ne traite que du droit interne français et ne discute aucune convention fiscale internationale. Si vous êtes résident d’un État lié à la France par une convention, d’autres règles peuvent s’appliquer.
À retenir
- Le prix de cession d’un immeuble est le prix mentionné dans l’acte authentique, sauf faux ou preuve de dissimulation par l’administration.
- L’administration ne peut substituer une valeur vénale au prix de l’acte sans prouver que le prix réellement convenu était supérieur.
- Cette règle s’applique au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI sur les plus-values immobilières des non-résidents.
- L’administration conserve la possibilité de prouver une dissimulation de prix par tout moyen.
- L’article 244 bis A a été modifié pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2024.
Une situation similaire ou un contrôle fiscal en cours sur une cession immobilière ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les dirigeants, expatriés et sociétés étrangères sur ces problématiques de fiscalité immobilière internationale.