Vous êtes associé d’une SCI à l’impôt sur le revenu et vous avez conclu une convention de croupier pour transférer à un tiers les bénéfices attachés à vos parts ? Attention : cette opération ne vous dispense pas d’être imposé sur votre quote-part de résultats. Le Conseil d’État vient de le rappeler dans une décision du 23 octobre 2026.
Les faits
M. O…, associé de la SCI Mathoze, a signé le 23 décembre 2016 une convention de croupier avec la société Fortessia. Cette convention, d’une durée de dix-huit mois, permettait à Fortessia de percevoir 100 % des bénéfices et des pertes attachés aux parts détenues par M. O… dans la SCI, en contrepartie d’un versement de 76 000 euros (correspondant à 75 % des résultats comptables des exercices 2016 et 2017). Fortessia restait tiers à l’égard de la SCI et des autres associés, et la propriété des parts n’était pas transférée. À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a imposé M. O… dans la catégorie des revenus fonciers pour les années 2016 et 2017, considérant que la convention avait pour seul objet d’éluder l’impôt. Le tribunal administratif de la Martinique a rejeté sa demande de décharge le 2 décembre 2022, et la cour administrative d’appel de Bordeaux a confirmé le 20 février 2025, en retenant un manquement délibéré.
La décision
Par un arrêt n° 503657 du 23 octobre 2026, le Conseil d’État, 8ème et 3ème chambres réunies, a rejeté le pourvoi de M. O… La Haute juridiction rappelle que les bénéfices des sociétés de personnes sont imposés entre les mains des associés présents à la date de clôture de l’exercice, conformément aux articles 8 et 12 du code général des impôts. Un acte ou une convention passé avant la clôture peut modifier la répartition des droits dans les bénéfices, mais sa portée « ne peut affecter la règle fixée par les dispositions précitées des articles 8 et 12 du code général des impôts en vertu de laquelle sont seuls redevables de l’impôt dû sur les résultats de l’exercice les associés présents dans la société à la clôture de l’exercice ». En l’espèce, la convention de croupier n’ayant pas transféré, même partiellement, la propriété des parts, M. O… restait associé de la SCI et imposable sur la quote-part des bénéfices attachée à ses parts.
Ce que ça change en pratique
Cette décision clarifie un point essentiel : l’imposition des bénéfices d’une SCI suit la qualité d’associé à la clôture de l’exercice, et non le bénéficiaire économique des résultats. Concrètement, si vous êtes associé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu et que vous concluez une convention de croupier pour transférer les bénéfices à un tiers, vous restez redevable de l’impôt sur votre quote-part de résultats tant que vous demeurez propriétaire de vos parts.
Le Conseil d’État précise également deux points techniques importants :
- Il n’y a pas lieu de rechercher si la convention de croupier a créé une société en participation opposable à l’administration fiscale, dès lors qu’il n’y a pas eu de transfert de propriété des parts.
- L’imposition de l’associé s’opère indépendamment de la disposition effective des bénéfices : le fait que vous n’ayez pas perçu les résultats ne vous exonère pas de l’impôt.
Pour les associés de SCI qui souhaitent réorganiser la répartition des bénéfices, la seule voie fiscalement sécurisée reste donc le transfert effectif de la propriété des parts avant la clôture de l’exercice.
Points de vigilance
Cette décision rejette le pourvoi en se fondant sur une appréciation souveraine des faits par la cour : en l’espèce, la convention n’avait pas transféré, même partiellement, la propriété des parts. Le Conseil d’État ne se prononce pas sur le cas d’une convention qui transférerait effectivement la propriété des parts avant la clôture. Dans une telle hypothèse, l’imposition pourrait suivre le nouvel associé.
Autre point d’attention : l’administration avait initialement retenu la procédure de répression des abus de droit (article L. 64 du livre des procédures fiscales) pour l’année 2017. La cour administrative d’appel avait substitué l’article 8 du CGI comme base légale, ce que le Conseil d’État valide. Mais l’affaire illustre le risque de qualification en montage abusif lorsque la convention de croupier est combinée à d’autres opérations (ici, une délégation de créance).
Enfin, les pénalités pour manquement délibéré (majoration de 40 % prévue au a de l’article 1729 du CGI) ont été maintenues. La cour avait caractérisé l’élément matériel (omission de déclaration) et l’élément intentionnel (connaissance de l’obligation fiscale). Une convention de croupier portant sur des parts de SCI expose donc à un risque pénal significatif si elle n’est pas correctement déclarée.
À retenir
- L’associé d’une SCI à l’IR reste imposable sur sa quote-part de bénéfices tant qu’il est propriétaire de ses parts à la clôture de l’exercice.
- Une convention de croupier qui transfère les résultats à un tiers sans transférer la propriété des parts ne modifie pas l’imposition de l’associé.
- L’imposition s’opère indépendamment de la perception effective des bénéfices par l’associé.
- Le transfert effectif de la propriété des parts avant la clôture reste la seule voie sécurisée pour modifier le redevable de l’impôt.
- Les pénalités pour manquement délibéré (40 %) peuvent s’appliquer en cas d’omission de déclaration des revenus fonciers issus d’une SCI.
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