Fiscalité, LMNP

Vous avez investi en Pinel et l’heure de la déclaration de revenus approche ? Pas de panique. Ce guide vous accompagne case par case, depuis la première déclaration jusqu’au suivi annuel, avec les bons formulaires et les bons chiffres à saisir.

Ce dont vous avez besoin avant de commencer

  • Votre acte de vente ou titre de propriété (date d’acquisition)
  • L’attestation de fin de travaux ou de livraison du bien
  • Le bail signé avec votre locataire
  • Les documents du promoteur (surface utile, prix d’acquisition)
  • Vos avis d’imposition des années précédentes

1. Accéder à votre déclaration en ligne

impots.gouv.fr · Rubrique « Déclarer »

Connectez-vous sur impots.gouv.fr avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Cliquez sur « Déclarer » puis « Accéder à la déclaration en ligne ». Sélectionnez l’année d’imposition concernée.

Si c’est votre première année de déclaration Pinel, vous devrez remplir des formulaires supplémentaires (2044 EB et 2042-C). Les années suivantes, certaines informations sont pré-remplies.

2. Vérifier votre situation : formulaire 2044 EB

À remplir uniquement la 1ère année d’engagement
 
Le formulaire 2044 EB est l’acte d’engagement de location. Il prouve que vous vous engagez à louer le bien nu, à titre de résidence principale, pour 6 ou 9 ans. Il se remplit une seule fois, lors de la première déclaration qui suit l’acquisition ou la livraison.
 
Formulaire 2044 EB — Informations à renseigner
Cadre A : Identité du contribuable et situation de famille
Cadre B : Nature de l’investissement et adresse du bien
Cadre C : Durée d’engagement choisie : 6 ou 9 ans
Cadre D : Date d’acquisition ou d’achèvement des travaux
 

3. Déclarer vos revenus fonciers : formulaire 2044

Chaque année · Loyers encaissés et charges déductibles
 
Le formulaire 2044 permet de déclarer vos revenus locatifs (loyers) et vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux…). Le résultat donne votre revenu foncier net ou votre déficit foncier.
 
Formulaire 2044 — Principales cases
Ligne 211: Loyers bruts encaissés – Total des loyers perçus sur l’année civile
Ligne 250 : Frais et charges (gestion, assurance PNO…)
Ligne 250 : Intérêts d’emprunt – Relevé annuel de votre banque à joindre
Ligne 230 : Taxe foncière – Montant de votre avis de taxe foncière de l’année

Si le total des charges dépasse les loyers, vous avez un déficit foncier. Il est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Le surplus est reportable 10 ans sur vos revenus fonciers.

4. Reporter sur la 2042-C : la réduction d’impôt Pinel

Déclaration complémentaire · Rubrique « Réductions et crédits d’impôt »

C’est ici que la réduction d’impôt Pinel est concrètement appliquée. Dans votre déclaration en ligne, ajoutez la déclaration complémentaire 2042-C depuis le menu « Ajouter une déclaration ».

Formulaire 2042-C — Cases Pinel à remplir
7QA Investissements réalisés en 2022 ou avant — 1ère année. À utiliser pour les biens livrés avant le 31/12/2022
7QB Investissements réalisés en 2022 — 2ème année
7QC Suite des années de la période d’engagement
7RZ Pinel « classique » — report de réduction non imputée
7QL / 7QM Pinel+ (logement de qualité supérieure) depuis 2023
Taux maintenus à 12 % / 18 % pour les biens éligibles Pinel+
 

Points de vigilance

Depuis 2023, les taux Pinel « classique » ont été réduits (9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans). Seul le Pinel+ (critères de qualité environnementale) maintient les anciens taux. Vérifiez quelle case correspond à votre situation avant de remplir.

5. Reporter le revenu foncier net sur la 2042

Déclaration principale · À faire chaque année
 
Le résultat calculé dans votre formulaire 2044 (revenu net ou déficit) doit être reporté sur votre déclaration principale 2042.
 
Formulaire 2042 — Cases revenus fonciers
4BA Revenus fonciers nets imposables. Si loyers > charges : vous êtes bénéficiaire
4BB  Déficit foncier imputable sur le revenu global. Maximum 10 700 € déductibles de vos autres revenus
4BC Déficit foncier reportable (excédent > 10 700 €)
 

6. Vérifier le récapitulatif et valider

Avant de signer électroniquement

Avant de valider, impots.gouv.fr vous affiche un récapitulatif complet. Vérifiez que :

Points à vérifier avant signature
✓ Le montant de réduction d’impôt Pinel apparaît bien
✓ Les revenus fonciers (ou déficit) sont correctement reportés
✓ Le solde final (impôt dû ou remboursement) est cohérent
✓ Téléchargez et conservez le justificatif de dépôt
 
Conservez tous vos documents Pinel (bail, 2044 EB, justificatifs de loyer) pendant toute la durée d’engagement + 3 ans après la dernière déclaration. L’administration peut contrôler rétroactivement.
 

Récapitulatif des formulaires et cases clés

Engagement (1ère année seulement) 2044 EB
Revenus & charges locatives 2044
Réduction d’impôt Pinel 2042-C – 7QA/7QB/7QC
Revenus fonciers nets 2042 – 4BA/4BB/4BC

 

Réseaux Sociaux :