Vous détenez votre résidence secondaire en France via une société de droit étranger et la mettez gratuitement à votre disposition ? Cette pratique d’optimisation patrimoniale vient d’être sévèrement encadrée par le Conseil d’État. La mise à disposition gratuite constitue un acte anormal de gestion imposable, même si elle correspond à l’objet social de la structure.
Les faits
La société britannique Combined Property Home Ltd, détenue à parts égales par une usufruitière et ses quatre enfants nus-propriétaires, possède deux maisons d’habitation à Saint-Tropez. Ces biens ont été mis gratuitement à disposition des associés. La société a procédé à des réintégrations extracomptables de 540 000 euros par an (correspondant à la valeur locative) au titre des exercices clos en 2016, 2017 et 2018, tout en contestant les cotisations d’impôt sur les sociétés correspondantes. L’administration fiscale a maintenu l’imposition.
La décision
Dans sa décision n° 499815 du 8 avril 2026, le Conseil d’État, réuni en 9ème et 10ème chambres, confirme la position de l’administration. La société britannique, assimilable à une SARL française en raison de la responsabilité limitée de ses associés, est passible de l’impôt sur les sociétés quel que soit son objet. Le Conseil d’État juge que la mise à disposition gratuite constitue un acte anormal de gestion : la société renonce sans contrepartie à des recettes qu’une gestion normale lui aurait procurées. La conformité à l’objet social ne suffit pas à justifier cet appauvrissement au profit des associés. Les réintégrations extracomptables de la valeur locative sont donc légalement fondées.
Ce que ça change en pratique
Cette décision remet en cause une pratique courante : détenir sa résidence secondaire via une société étrangère à objet civil pour optimiser la transmission patrimoniale. Le Conseil d’État pose un principe clair : « la circonstance qu’une renonciation à recettes par une société de capitaux au bénéfice de ses associés serait conforme à son objet social n’est pas à elle seule de nature à faire regarder cette renonciation comme répondant à son intérêt propre, ni que satisfaire par cette gratuité l’objet pour lequel elle a été créée constitue une contrepartie suffisante ».
Concrètement, si vous utilisez une société de capitaux étrangère pour détenir un bien immobilier en France et que vous l’occupez gratuitement :
- La valeur locative de marché du bien sera réintégrée dans le résultat imposable de la société
- Cette réintégration génère de l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun (actuellement 25 %)
- L’argument selon lequel cette mise à disposition gratuite correspond à l’objet social ne sera pas retenu par l’administration
- La valorisation se fait à la valeur de marché (loyer que pourrait percevoir la société), non aux seuls coûts supportés
Pour éviter cette qualification d’acte anormal de gestion, la solution consiste à verser un loyer à la société correspondant à la valeur de marché. Ce loyer constituera une charge déductible pour vous (dans certaines limites) et un produit imposable pour la société, mais permettra d’éviter la réintégration fiscale.
Points de vigilance
L’assimilation des sociétés étrangères à des sociétés de capitaux françaises est systématique dès lors que la responsabilité des associés est limitée, indépendamment de l’objet social inscrit dans les statuts. Une société civile de droit étranger à responsabilité limitée sera donc traitée comme une société de capitaux française et soumise à l’impôt sur les sociétés. Le critère déterminant est la limitation de responsabilité des associés, et non l’origine étrangère ou la forme « civile » affichée : une entité étrangère dont les associés ont une responsabilité indéfinie échapperait à cette assimilation.
Cette jurisprudence s’applique aux biens immobiliers situés en France détenus par des sociétés étrangères. Elle ne concerne pas les sociétés civiles françaises classiques (SCI à l’IR) dont les associés ont une responsabilité indéfinie. Attention également : la décision ne traite pas du cas où la société facturerait un loyer symbolique ou inférieur au marché, mais la logique jurisprudentielle conduirait probablement à une réintégration de la différence.
À retenir
- La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier aux associés d’une société de capitaux étrangère constitue un acte anormal de gestion imposable
- La conformité à l’objet social ne suffit pas à justifier une renonciation à recettes au profit des associés
- Les sociétés étrangères à responsabilité limitée sont systématiquement assimilées à des sociétés de capitaux françaises et soumises à l’IS
- La valorisation de l’avantage se fait à la valeur locative de marché, pas aux seuls coûts supportés
- Pour éviter la qualification d’acte anormal, il faut verser un loyer à la valeur de marché
Vous détenez un bien immobilier en France via une structure étrangère ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les dirigeants et expatriés sur ces problématiques de structuration patrimoniale et de conformité fiscale.