Vous avez pris en crédit-bail un local professionnel et y avez réalisé des aménagements ? Vous pourriez être redevable de la taxe foncière sur ces constructions. Mais attention : si l’administration a d’abord imposé à tort le bailleur puis se retourne vers vous, elle ne peut pas vous réclamer plus que ce qu’elle lui a dégrévé. C’est ce que vient de préciser le Conseil d’État dans une décision du 3 avril 2026.
Les faits
La société Natiocrédibail a donné en crédit-bail à la SASU Pâtisserie Pasquier Saint-Valery un établissement industriel situé à Saint-Valery-en-Caux, par contrat du 6 juin 2008. Le preneur a réalisé des constructions additionnelles et aménagements nouveaux sur le terrain. L’administration fiscale a d’abord imposé le bailleur à la taxe foncière pour les années 2012 à 2016. Après un jugement du tribunal administratif de Rouen du 17 décembre 2019 ayant déchargé Natiocrédibail et désigné le preneur comme redevable, l’administration a prononcé le dégrèvement le 7 février 2020. Elle a ensuite mis en recouvrement, le 31 octobre 2021, des cotisations au nom du preneur pour les années 2011 à 2018, pour un montant supérieur aux dégrèvements accordés au bailleur.
La décision
Dans sa décision n°502179 du 3 avril 2026, le Conseil d’État juge que lorsque l’administration dégrève une cotisation de taxe foncière à la suite d’une réclamation d’une personne qui n’est pas le redevable légal, elle peut établir l’imposition à l’égard du redevable légal au-delà du délai de reprise normal, jusqu’à la fin de l’année suivant celle du dégrèvement. Mais cette faculté dérogatoire est strictement plafonnée au montant du dégrèvement prononcé. Le tribunal administratif a donc commis une erreur de droit en validant des cotisations excédant ce plafond.
Ce que ça change en pratique
Cette décision pose un principe protecteur : l’administration ne peut pas profiter de la correction d’une erreur d’imposition pour réclamer davantage au véritable redevable. Concrètement, si vous êtes preneur en crédit-bail et que le fisc a d’abord imposé votre bailleur à tort, puis vous réclame la taxe foncière après dégrèvement, vous pouvez contester toute somme excédant le montant dégrévé au bailleur.
Le Conseil d’État confirme également un point technique essentiel en matière de crédit-bail immobilier : en l’absence de clause d’accession immédiate à la propriété, le preneur reste propriétaire des constructions qu’il réalise et en est donc le redevable légal de la taxe foncière. C’est l’application de l’article 555 du Code civil et de l’article 1400 du CGI. Si vous construisez un bâtiment ou réalisez des aménagements lourds sur un terrain pris en crédit-bail, vous êtes en principe imposable, pas le bailleur.
Enfin, la décision écarte l’application de la doctrine administrative BOI-IF-TFB-10-20-10 § 170, qui prévoit que les améliorations réalisées par un locataire sont imposables au propriétaire. Cette doctrine ne s’applique pas en présence d’une option d’achat, caractéristique du crédit-bail, car celle-ci restreint le droit du propriétaire à conserver sans indemnité les améliorations.
Points de vigilance
Vérifiez systématiquement les clauses d’accession à la propriété dans vos contrats de crédit-bail immobilier. Une clause d’accession immédiate peut transférer au bailleur la propriété de vos constructions, et donc la charge de la taxe foncière. Sans clause expresse, vous restez propriétaire et redevable.
Ne vous fiez pas à la doctrine BOFiP § 170 si votre contrat comporte une option d’achat : elle ne s’applique pas aux crédit-baux. Enfin, en cas de reprise après dégrèvement du bailleur, contestez immédiatement tout montant excédant le dégrèvement prononcé : l’administration ne peut aller au-delà, même si le délai de reprise normal est dépassé.
À retenir
- En crédit-bail immobilier sans clause d’accession immédiate, le preneur qui construit reste propriétaire et redevable de la taxe foncière sur ses constructions.
- L’administration peut reprendre l’imposition au-delà du délai normal si elle a dégrévé à tort une personne non redevable, mais seulement dans la limite du montant dégrévé.
- La doctrine BOFiP sur les améliorations du locataire ne s’applique pas en présence d’une option d’achat caractéristique du crédit-bail.
- Toute reprise excédant le montant du dégrèvement accordé au bailleur doit être contestée.
Vous êtes concerné par une situation de crédit-bail immobilier avec des enjeux de taxe foncière ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les dirigeants sur ces problématiques fiscales complexes.