Mis à jour : 3 septembre 2026
En LMNP au régime réel, les frais de notaire (émoluments, droits de mutation, frais d’agence) ne sont pas perdus fiscalement. Deux options s’offrent à vous : déduction immédiate en charges l’année d’acquisition, ou incorporation au coût de revient du bien suivi d’un amortissement. Ce choix, encadré par la doctrine BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-20-10, §130 à 170), est irrévocable et doit être appliqué de manière cohérente. Pour comprendre le cadre général, consultez notre guide complet de la fiscalité LMNP 2026.
Que comprend le « coût des frais de notaire » en LMNP ?
Lorsqu’on parle de « frais de notaire » en LMNP, on désigne en réalité un ensemble de frais liés à l’acte d’acquisition :
- Les émoluments du notaire : rémunération réglementée proportionnelle au prix de vente ;
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : taxes perçues par les collectivités locales (environ 5,80 % en métropole) ;
- La contribution de sécurité immobilière (CSI) : taxe d’État pour la publicité foncière ;
- La TVA sur les émoluments du notaire ;
- Les frais d’agence immobilière, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur.
Au total, ces frais représentent généralement 7 à 8 % du prix d’acquisition pour un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf. En LMNP au régime réel, la loi vous offre un choix sur leur traitement fiscal.
Option 1 : déduire les frais de notaire immédiatement (charge)
La première option consiste à comptabiliser l’ensemble des frais d’acquisition en charges déductibles dès l’année d’acquisition, conformément à l’article 38 quinquies de l’annexe III du CGI.
Mécanisme : les frais viennent directement en déduction de vos recettes BIC de l’exercice. Si leur montant excède les recettes, ils génèrent un déficit BIC, reportable indéfiniment sur les bénéfices de même nature (article 39 C du CGI).
Avantage principal : l’économie fiscale est immédiate. Sur 10 000 € de frais et une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30 %, l’économie d’impôt est de 3 000 € dès la première année (hors prélèvements sociaux).
Condition : cette option n’est accessible qu’au régime réel (simplifié ou normal). En micro-BIC, l’abattement forfaitaire (50 % ou 30 %) remplace toutes les charges réelles : les frais de notaire ne sont donc pas déductibles séparément.
Point d’attention : selon la doctrine BOFiP, les frais déduits en charges ne peuvent pas être réintégrés ultérieurement au coût de l’immobilisation. Le choix est définitif.
Option 2 : incorporer et amortir les frais de notaire
La seconde option consiste à incorporer les frais d’acquisition au coût de revient du bien immobilier, puis à les amortir sur la durée de l’immeuble.
Mécanisme : les frais sont ajoutés au prix d’achat pour former la valeur d’entrée de l’immobilisation. Ils sont ensuite amortis sur la même durée que la composante principale à laquelle ils se rattachent, soit généralement 25 à 40 ans selon la pratique professionnelle (voir notre article : Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?).
À titre d’exemple : pour 10 000 € de frais de notaire amortis sur 30 ans, la déduction annuelle est d’environ 333 €. L’effet fiscal est étalé dans le temps.
Avantage : les amortissements non déduits faute de bénéfice suffisant sont reportables indéfiniment (art. 39 C CGI). Surtout, l’incorporation des frais au coût de revient majore la base de calcul de la plus-value à la revente, ce qui peut réduire la plus-value imposable (voir section suivante).
Rappel : l’amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit BIC ; l’excédent est simplement reporté sans limite de durée.
Quelle option choisir ?
Le choix optimal dépend de plusieurs paramètres que votre expert-comptable est le mieux placé pour arbitrer :
- Votre horizon de détention : si vous envisagez de conserver le bien sur le long terme, l’incorporation au coût peut être avantageuse pour réduire la plus-value future. Si la revente est prévue à court terme, la déduction immédiate génère un gain fiscal rapide.
- Votre tranche marginale d’imposition : plus votre TMI est élevée, plus la déduction immédiate génère une économie significative la première année.
- L’impact de la réforme LF 2025 : depuis la loi de finances 2025 (art. 84), les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025 (avec exceptions pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Si les frais de notaire sont amortis, ces amortissements seront eux aussi réintégrés à la revente — un point à ne pas négliger. Voir notre article détaillé : Plus-value LMNP et réintégration des amortissements (LF 2025).
- La cohérence comptable : une fois le choix effectué, il doit être appliqué de manière permanente. Un changement de méthode en cours de détention n’est pas possible.
Pour estimer l’impact de chaque option sur votre situation, utilisez notre outil en ligne :
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Impact sur la plus-value à la revente
C’est sans doute le point le plus structurant de l’arbitrage depuis la loi de finances 2025.
Rappel du mécanisme (art. 150 VB III CGI, LF 2025 art. 84) : pour les cessions de biens LMNP intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sur le bien viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. En d’autres termes, plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable sera élevée.
Illustration schématique :
- Prix d’achat : 200 000 €, frais de notaire : 15 000 €
- Option A — Charge immédiate : coût de revient retenu = 200 000 €. Les frais de notaire ne sont pas réintégrés (ils n’ont pas été amortis). Seuls les amortissements sur le bien lui-même s’imputent.
- Option B — Incorporation : coût de revient retenu = 215 000 €. Les amortissements calculés sur 215 000 € (dont les 15 000 € de frais) seront réintégrés. La base de plus-value est plus élevée au départ, mais la réintégration portera sur un montant d’amortissements légèrement supérieur.
Les abattements pour durée de détention (régime des plus-values des particuliers) restent applicables, ce qui relativise l’impact pour les détentions longues. Les exceptions légales (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) ne sont pas concernées par la réintégration.
Ce calcul est sensible à votre situation personnelle. Istari Conseil vous recommande de simuler les deux scénarios avant toute décision, avec l’appui d’un expert-comptable.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?
Oui, en LMNP au régime réel. Vous avez le choix entre les déduire immédiatement comme charges l’année d’acquisition, ou les incorporer au coût du bien et les amortir sur la durée de l’immeuble. Selon la doctrine BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-20-10), cette option doit être appliquée de manière cohérente et est irrévocable.
Quel est l’impact du choix sur la plus-value ?
Si vous incorporez les frais de notaire au coût de revient, la base de calcul de la plus-value est majorée d’autant, ce qui peut réduire la plus-value imposable à la revente. En revanche, depuis la LF 2025 (art. 84), les amortissements pratiqués — y compris sur les frais incorporés — sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions dès le 15 février 2025. L’arbitrage entre les deux options doit donc intégrer cet élément.
Peut-on changer d’option en cours de détention ?
Non. Le choix entre déduction immédiate et incorporation doit être cohérent et permanent : une fois les frais comptabilisés en charges, ils ne peuvent plus être incorporés au coût, et vice versa. Il convient de faire ce choix dès l’acquisition avec l’aide d’un expert-comptable.
Les frais de notaire sont-ils déductibles en micro-BIC ?
Non. En micro-BIC, l’abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) remplace toutes les charges réelles. Vous ne pouvez déduire aucun frais spécifique, y compris les frais de notaire. La déduction ou l’amortissement des frais réels n’est possible qu’au régime réel.
Sources : BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-10 (doctrine frais d’acquisition) ; BOI-BIC-AMT-10-20 (éléments amortissables) ; article 38 quinquies de l’annexe III du CGI ; article 39 C du CGI ; article 150 VB III du CGI ; loi de finances 2025, art. 84 (réintégration amortissements LMNP).
Cet article est publié à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation étant différente, nous vous recommandons de consulter un expert-comptable pour arrêter votre choix.