Mis à jour : 3 septembre 2026
En LMNP au régime réel, un déficit peut apparaître quand vos charges dépassent vos recettes locatives. Ce déficit ne s’impute pas sur votre revenu global : il reste cantonné à la catégorie des BIC de location meublée non professionnelle. Voici les règles exactes à connaître pour éviter toute erreur déclarative.
Quand un déficit LMNP apparaît-il ?
Au régime réel, vous déduisez l’ensemble des charges liées à votre activité de location meublée non professionnelle : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, primes d’assurance, cotisation foncière des entreprises (CFE), honoraires de cabinet, frais de gestion locative, travaux d’entretien, et bien sûr les amortissements du bien et du mobilier.
Un déficit apparaît lorsque la somme de ces charges excède vos recettes locatives de l’année.
Point clé sur les amortissements (art. 39 C CGI) : en LMNP, l’amortissement est une charge puissante, mais elle est encadrée par une règle fondamentale : l’amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit fiscal. Concrètement, si après déduction de toutes les autres charges votre résultat est déjà négatif ou nul, l’amortissement de l’année ne peut pas être déduit en totalité. La fraction d’amortissement non utilisée n’est pas perdue : elle est mise en report et déductible sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30).
En pratique, les déficits LMNP résultent donc principalement des charges courantes (intérêts d’emprunt élevés en début de prêt, charges de copropriété, travaux) plutôt que des amortissements, qui sont neutralisés par ce plafonnement.
Pour aller plus loin sur le régime réel et ses mécanismes, consultez notre guide complet de la fiscalité LMNP 2026.
Comment s’impute le déficit LMNP ?
Le déficit LMNP ne peut pas venir réduire votre revenu global (salaires, retraite, autres revenus). Il est uniquement imputable sur les bénéfices de la même catégorie — les BIC de location meublée non professionnelle — et ce pendant une durée maximale de 10 ans (art. 156, 1° ter du CGI, BOFiP BOI-BIC-DEF-20-20).
| Élément | Règle applicable |
|---|---|
| Sur quoi s’impute le déficit ? | Uniquement sur les BIC de location meublée non professionnelle |
| Durée de report | 10 ans (art. 156, 1° ter CGI) |
| Condition | Maintien de l’activité de location meublée non professionnelle |
| Amortissements excédentaires (art. 39 C CGI) | Report indéfini sur les bénéfices futurs de la même activité |
Si vous réalisez un bénéfice BIC meublé non pro l’année suivante, le déficit reporté vient le réduire. Si le déficit dépasse la durée de report de 10 ans sans avoir pu être apuré, il est définitivement perdu.
À noter : les amortissements excédentaires (ceux bloqués par l’art. 39 C) obéissent à un régime distinct et plus favorable — ils sont reportables sans aucune limite de durée.
Vous souhaitez estimer l’impact du régime réel sur votre situation ? Utilisez notre Simulateur LMNP gratuit : estimez votre situation micro-BIC vs réel.
Déficit LMNP vs déficit foncier (location nue) : les différences clés
La confusion entre les deux régimes est fréquente. Pourtant, les mécanismes sont très différents :
| Critère | Déficit LMNP (meublé non pro) | Déficit foncier (location nue) |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC (bénéfices industriels et commerciaux) | Revenus fonciers |
| Imputation sur le revenu global | Non | Oui, dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt) |
| Report sur la catégorie | 10 ans sur les BIC meublés non pro | 10 ans sur les revenus fonciers |
| Amortissements | Déductibles (plafonnés par art. 39 C) | Non déductibles |
| Intérêts d’emprunt | Inclus dans le déficit imputable sur BIC | Non imputables sur le revenu global (uniquement sur revenus fonciers) |
En résumé : la location nue permet d’effacer jusqu’à 10 700 € de votre revenu global grâce au déficit foncier, ce qui peut être avantageux pour les contribuables fortement imposés. La location meublée non professionnelle ne permet pas cet effet direct sur le revenu global, mais elle offre en compensation la déduction des amortissements — un levier qui peut s’avérer bien plus puissant sur le long terme.
Pour arbitrer entre les régimes, consultez notre article LMNP micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Et en cas de passage en LMP ?
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) obéit à des règles bien plus favorables en matière de déficit : celui-ci est imputable sur le revenu global sans plafond. C’est un avantage fiscal considérable pour les investisseurs qui génèrent des déficits importants.
Mais ce statut est soumis à deux conditions cumulatives :
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 € ;
- Ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, bénéfices d’une autre activité, etc.).
Si une seule de ces deux conditions n’est pas remplie, vous restez en LMNP et les règles d’imputation du déficit décrites plus haut s’appliquent. Le passage en LMP est automatique dès lors que les deux seuils sont franchis ; il n’est pas optionnel.
Par ailleurs, le LMP emporte d’autres conséquences (cotisations sociales sur les recettes, exonération de plus-value sous conditions, régime successoral différent), ce qui impose une analyse globale avant d’atteindre ces seuils.
Si votre activité est en croissance et que vous approchez ces seuils, un accompagnement comptable peut vous aider à anticiper le basculement. Découvrez aussi comment passer du micro-BIC au régime réel en LMNP si vous n’avez pas encore opté pour le réel.
Questions fréquentes
Le déficit LMNP peut-il être déduit de mon revenu global ?
Non. En LMNP (location meublée non professionnelle), le déficit est uniquement imputable sur les BIC de location meublée non professionnelle, pas sur votre revenu global. Il est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices de la même catégorie (art. 156, 1° ter CGI).
Les amortissements peuvent-ils créer un déficit en LMNP ?
Non. L’article 39 C du CGI interdit à l’amortissement de créer ou d’aggraver un déficit fiscal en LMNP. Les amortissements excédentaires sont reportés indéfiniment sur les bénéfices futurs de la même activité. Seules les charges courantes (intérêts, charges de copropriété, assurances, CFE…) peuvent générer un déficit.
Quelle est la différence entre déficit LMNP et déficit foncier ?
Le déficit foncier (location nue) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt), ce qui réduit directement votre impôt sur le revenu. Le déficit LMNP (meublé non pro) reste cantonné aux BIC meublés : il ne réduit pas votre impôt global directement, mais se reporte sur les prochains bénéfices meublés pendant 10 ans.
Combien de temps peut-on reporter un déficit LMNP ?
Le déficit LMNP est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices de location meublée non professionnelle (art. 156, 1° ter CGI). Les amortissements non utilisés (excédent art. 39 C) sont quant à eux reportables sans limite de durée.
Sources
- Art. 156, 1° ter du Code général des impôts (CGI) — imputation du déficit LMNP
- Art. 39 C du CGI — plafonnement des amortissements
- BOFiP BOI-BIC-DEF-20-20 — déficits BIC non professionnels
- BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30 — amortissements en BIC
Cet article est rédigé à titre informatif par Istari Conseil, cabinet d’expertise comptable. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Votre situation peut présenter des spécificités qui méritent une analyse individualisée — n’hésitez pas à contacter un expert-comptable pour accompagner votre déclaration.