SCI à l’IS ou LMNP : le comparatif chiffré sur dix ans

Pour un premier achat locatif, l’arbitrage SCI ou LMNP revient systématiquement : créer une SCI à l’IS, ou rester en LMNP en nom propre. Les deux permettent de louer un bien meublé ou de percevoir des loyers, mais ils ne sont pas taxés de la même façon pendant la détention, et encore moins au moment de la revente. Cet article chiffre les deux scénarios sur un même bien, le même loyer, et la même durée de dix ans — avant de dire précisément dans quel sens le calcul bascule.

• Les deux régimes en une page : qui est imposé, sur quoi, quand
• SCI ou LMNP : le comparatif chiffré sur dix ans, même bien, même loyer
• Le moment où la SCI à l’IS gagne, et celui où elle coûte plus cher (sortie et plus-value)
• Ce qui n’est pas réversible dans ce choix
• Votre cas : le simulateur, puis le rendez-vous
• Questions fréquentes

Les deux régimes en une page : qui est imposé, sur quoi, quand

Une société civile immobilière relève par défaut de l’impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa part des bénéfices, que la société les distribue ou non, selon le régime de la translucidité fiscale (article 8 du Code général des impôts). Deux cas changent cette règle par défaut. Si la SCI loue le bien meublé de façon habituelle, elle exerce une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI : elle est alors soumise à l’impôt sur les sociétés de plein droit, sans avoir besoin d’opter — c’est l’article 206-2 du CGI, et c’est précisément le point que traite notre article complémentaire sur la compatibilité SCI/meublé, lié en fin de page.

Si la SCI loue nu, elle reste à l’IR par défaut, mais peut opter pour l’IS sur le fondement de l’article 206-3 du CGI : la notification doit parvenir au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’option prend effet (article 239 du CGI). C’est cette SCI à l’IS, choisie délibérément, que compare cet article.

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel), lui, reste une activité exercée en nom propre. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro ou au régime réel. Au régime micro, le plafond de recettes pour la location longue durée ou le meublé de tourisme classé est de 83 600 € pour la période 2026-2028 (BOFiP, BOI-BAREME-000044, mise à jour du 19 août 2026) ; celui du meublé de tourisme non classé reste à 15 000 €. Au-delà, ou par choix, le régime réel permet de déduire les charges et surtout d’amortir le bien — c’est ce régime réel qui est comparé ici, parce que c’est celui qui rend la comparaison avec la SCI à l’IS pertinente.

SCI ou LMNP : le comparatif chiffré sur dix ans, même bien, même loyer

Pour comparer proprement, on prend le même bien, le même loyer et le même résultat fiscal dans les deux cas. Seul le régime change.

Étape 1. Pendant les dix ans de détention

L’impôt total payé sur dix ans dépend d’une seule question : avez-vous besoin de retirer l’argent chaque année ?

• LMNP : 5 120 € × (30 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux) = 2 488 € par an. Le résultat est imposé chaque année, que vous le retiriez ou non.
• SCI à l’IS, bénéfice retiré : 768 € d’impôt sur les sociétés (15 % de 5 120 €), puis 1 367 € de flat tax de 31,4 % sur les 4 352 € versés. Soit 2 135 € par an.
• SCI à l’IS, bénéfice laissé dans la société : seulement les 768 € d’impôt sur les sociétés par an. La flat tax ne s’applique que le jour où l’argent sort.

Étape 2. À la revente, la dixième année

Pour le LMNP, depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d’acquisition (article 150 VB, III du CGI). Pour une SCI à l’IS, la plus-value se calcule depuis toujours sur la valeur nette comptable du bien, amortissements déduits. Dans l’exemple, le prix d’acquisition retenu passe donc de 220 000 € à 167 200 €, d’où une plus-value de 112 800 € dans les deux cas. C’est ensuite que les chemins se séparent.

• LMNP : la plus-value suit le régime des particuliers (article 150 VC du CGI). Après 5 ans d’abattement, il reste 15 002 € d’impôt sur le revenu (19 % de 78 960 €), 17 801 € de prélèvements sociaux (17,2 % de 103 494 €) et 1 579 € de taxe sur les plus-values immobilières élevées (2 % de 78 960 €, article 1609 nonies G du CGI), soit 34 382 €. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) a porté à 18,6 % le prélèvement social sur le résultat annuel d’un loueur en meublé, mais maintient à 9,2 % la CSG sur les plus-values immobilières des particuliers : leurs prélèvements sociaux restent à 17,2 %.
• SCI à l’IS : la plus-value est professionnelle, sans abattement pour durée de détention. Elle s’ajoute au résultat de l’exercice (5 120 € + 112 800 € = 117 920 €), imposé à 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % au-delà (article 219 du CGI), soit 25 230 €, dont 768 € déjà comptés à l’étape 1 : le supplément est de 24 462 €. Si vous sortez ensuite l’argent de la société, la flat tax de 31,4 % s’ajoute sur le net (88 338 €).

Ce qu’il faut retenir

Les deux régimes ne gagnent pas au même moment. La SCI à l’IS coûte moins cher pendant la détention, surtout si vous laissez le bénéfice dans la société. Le LMNP coûte moins cher à la revente, surtout si vous sortez l’argent.

Le moment où la SCI à l’IS gagne, et celui où elle coûte plus cher (sortie et plus-value)

Pendant la détention, la SCI à l’IS gagne dans deux cas.

• Votre tranche marginale d’imposition est élevée, et le taux réduit de 15 % de l’IS fait la différence.
• Vous n’avez pas besoin du revenu chaque année, et préférez le capitaliser dans la société.

C’est un report, pas une suppression : l’argent capitalisé reste soumis à la flat tax de 31,4 % le jour où il sort. Sauf s’il n’en sort jamais, par réinvestissement continu ou par transmission des parts plutôt que du bien.

À la revente, le sens s’inverse. La plus-value d’une SCI à l’IS n’a aucun abattement pour durée de détention : dix ans ou vingt-cinq ans, le taux ne change pas. En LMNP, l’abattement progresse avec le temps. L’impôt sur le revenu est totalement exonéré après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20). Plus vous détenez longtemps, plus l’écart se creuse en faveur du LMNP.

Ce qui n’est pas réversible dans ce choix

Deux points ne se rattrapent pas après coup.

• L’option à l’IS d’une SCI (article 206-3 du CGI) se dénonce jusqu’au cinquième exercice suivant celui où elle a été exercée (article 239 du CGI, options prises depuis le 31 décembre 2018). Passé ce délai, elle est définitivement irrévocable.
• Le passage d’une structure à l’autre n’est pas un simple changement de case. Transférer un bien du LMNP vers une SCI, ou l’inverse, est une cession : plus-value immédiate pour la personne physique, et frais d’acquisition à nouveau dus par la société.

Le choix se fait donc à l’achat, pas en cours de route.

Votre cas : le simulateur, puis le rendez-vous

Le calcul ci-dessus montre un sens de bascule, pas votre chiffre. Votre tranche d’imposition, votre besoin ou non du revenu locatif, et votre horizon de détention réel changent le résultat. Si le LMNP reste l’hypothèse la plus probable pour votre projet — c’est le cas le plus fréquent pour un premier achat locatif —, notre simulateur LMNP chiffre votre situation réelle en quelques minutes, micro-BIC ou réel. Si, à l’inverse, la SCI à l’IS garde du sens pour vous (plusieurs associés, logique de capitalisation, projet de transmission), ce volet n’a pas de simulateur dédié à ce jour : il se traite directement en rendez-vous.

Questions fréquentes

Istari Conseil, Paris et Lisbonne. Cet article informe et démontre ; il ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.

Sources vérifiées (toutes consultées le 02/10/2026)

1. Code général des impôts, article 8 (translucidité fiscale des sociétés de personnes et sociétés civiles n’ayant pas opté à l’IS) — Légifrance, version en vigueur depuis le 07/05/2012 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025842591
2. Code général des impôts, article 206, 2 (soumission de plein droit à l’IS des sociétés civiles exerçant une activité commerciale au sens des art. 34 et 35) et 206, 3 (option à l’IS des sociétés mentionnées à l’article 8) — Légifrance, version en vigueur depuis le 21/02/2026 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045765504
3. Code général des impôts, article 239 (délai de notification de l’option avant la fin du 3e mois de l’exercice ; droit de renonciation jusqu’au 5e exercice suivant pour les options exercées depuis le 31/12/2018, puis irrévocabilité) — doctrine confirmée par BOFiP, BOI-IS-CHAMP-40, mis à jour le 23/11/2022 : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/822-PGP.html/identifiant=BOI-IS-CHAMP-40-20221123
4. Code général des impôts, article 219 (taux normal de l’IS à 25 %, taux réduit PME à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions de CA ≤ 10 M€, capital libéré et détenu à 75 % par des personnes physiques) — Légifrance, version en vigueur depuis le 21/02/2026 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046868562
5. Code général des impôts, article 200 A (flat tax de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la hausse de CSG de l’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, n° 2025-1403 du 30/12/2025, sur les dividendes distribués, sauf option pour le barème progressif) — taux en vigueur en 2026.
6. Code général des impôts, article 150 VB, III (réintégration des amortissements déduits dans le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value LMNP, en vigueur depuis le 15/02/2025, modifié par la loi de finances pour 2026 n° 2026-103 du 19/02/2026) ; introduit par l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14/02/2025 de finances pour 2025 (cessions à compter du 15/02/2025, particuliers uniquement), étendu par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19/02/2026.
7. Code général des impôts, article 150 VC (abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière des particuliers : 6 %/an pour l’IR à partir de la 6e année, exonération totale après 22 ans ; 1,65 %/an puis 9 %/an pour les prélèvements sociaux, exonération totale après 30 ans) — BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, mis à jour le 18/07/2023 : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718
8. BOFiP, BOI-BAREME-000044 (seuils du régime micro-BIC pour la location meublée : 83 600 € pour la location longue durée et le meublé de tourisme classé, 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé, période 2026-2028), mis à jour le 19/08/2026 : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/14069-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000044-20260819
9. Taux de prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de la location meublée en 2026 (CSG portée de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus du patrimoine par l’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, n° 2025-1403 du 30/12/2025) — taux en vigueur en 2026.
10. Loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 ; Code de la sécurité sociale, articles L. 136-7, I, 2° et L. 136-8, IV, 2° (CSG maintenue à 9,2 % sur les plus-values immobilières des particuliers, soit 17,2 % de prélèvements sociaux au total) — Légifrance, consulté le 05/10/2026.
11. Code général des impôts, article 1609 nonies G (taxe sur les plus-values immobilières élevées, 2 % entre 60 001 € et 100 000 € de plus-value imposable) et BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20 ; article 150 VC (abattements pour durée de détention) — consultés le 05/10/2026.