Vous vendez un bien immobilier détenu en commun avec votre conjoint ou ex-conjoint, mais vous n’habitez plus ensemble depuis plusieurs années ? Attention : l’exonération de plus-value sur la résidence principale ne s’appliquera peut-être que pour l’un de vous. Le Conseil d’État vient de le confirmer dans une décision du 15 décembre 2025.
Les faits
En janvier 2014, M. et Mme D., mariés sous le régime de la communauté universelle, vendent une maison qu’ils avaient fait construire à Saint-Martin sur un terrain acheté en 1991. Ils demandent à bénéficier de l’exonération de plus-value prévue pour la cession d’une résidence principale. Problème : si le bien constitue bien la résidence principale de Madame, Monsieur vit à Toulon depuis la séparation du couple en 2007. L’administration fiscale remet en cause l’exonération à hauteur de la moitié de la plus-value réalisée et réclame des suppléments de contributions sociales. Les époux contestent, en vain devant la cour administrative d’appel de Marseille, puis se pourvoient en cassation.
La décision
Le Conseil d’État, dans sa décision n° 496235 du 15 décembre 2025, rejette le pourvoi. Il juge que lorsqu’un immeuble est cédé par plusieurs personnes, la condition de résidence principale prévue au 1° du II de l’article 150 U du CGI s’apprécie pour chacun des cédants. L’exonération ne porte donc que sur la fraction de plus-value revenant au cédant dont le bien constitue effectivement la résidence principale au jour de la cession. La règle de l’imposition commune des époux mariés ne fait pas obstacle à cette appréciation individuelle. Le Conseil d’État valide ainsi la remise en cause de l’exonération à hauteur de la moitié de la plus-value et confirme que le lieu de résidence principale s’apprécie à la date de la cession, et non à la date de la séparation du couple.
Ce que ça change en pratique
Cette décision a des conséquences directes pour tous les couples séparés, divorcés ou en instance de divorce qui vendent un bien immobilier détenu en commun :
- L’exonération se calcule au prorata. Si vous vendez à deux mais qu’un seul d’entre vous occupe le bien comme résidence principale au jour de la vente, seule la moitié de la plus-value (ou la quote-part correspondant aux droits du cédant occupant) sera exonérée. L’autre moitié sera imposable.
- La date qui compte est celle de la cession. Peu importe que vous ayez tous deux habité le bien par le passé ou que vous vous soyez séparés il y a des années : c’est la situation au jour de la signature de l’acte de vente qui détermine l’exonération.
- Le régime matrimonial ne change rien. Même si vous êtes mariés sous un régime de communauté et soumis à imposition commune, chaque cédant est apprécié individuellement pour l’application de l’exonération de résidence principale.
Concrètement, si vous êtes dans cette situation, anticipez l’impact fiscal : la moitié de la plus-value sera soumise à l’impôt sur le revenu (au taux forfaitaire de 19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), après application éventuelle des abattements pour durée de détention.
Points de vigilance
Cette décision concerne spécifiquement des époux mariés sous le régime de la communauté universelle, séparés depuis 2007, qui ont vendu un bien à Saint-Martin en 2014. Elle porte sur les contributions sociales dues sur la plus-value. Le Conseil d’État ne traite pas du cas, potentiellement différent, où le bien resterait occupé par un ex-conjoint après la séparation dans le cadre d’une convention ou d’une décision de justice.
Autre limite : les requérants ne pouvaient plus invoquer une instruction administrative de 2007 et une réponse ministérielle de 2008, qui avaient été rapportées en septembre 2012. Depuis la loi du 10 août 2018, les règles d’opposabilité de la doctrine administrative ont évolué (article L. 80 A du LPF modifié, applicable aux contrôles notifiés à compter du 1er janvier 2019).
Enfin, l’article 150 U du CGI a été modifié par la loi du 19 février 2026, mais uniquement sur les dispositifs temporaires (années de référence) : le principe de l’exonération de la résidence principale (1° du II) reste inchangé.
À retenir
- L’exonération de plus-value sur la résidence principale s’apprécie pour chaque cédant, même entre époux mariés.
- Si un seul des deux vendeurs occupe le bien au jour de la vente, seule sa quote-part de plus-value sera exonérée.
- La situation fiscale s’apprécie à la date de cession, pas à la date de séparation du couple.
- Le régime matrimonial et l’imposition commune ne font pas obstacle à cette appréciation individuelle.
- Anticipez l’impact fiscal si vous vendez un bien que vous ne partagez plus avec votre conjoint ou ex-conjoint.
Vous êtes dans une situation de séparation ou de divorce et envisagez de vendre un bien immobilier détenu en commun ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les dirigeants, entrepreneurs et particuliers sur ces problématiques patrimoniales et fiscales.