Résumer cet article avec : ChatGPT Claude Perplexity
Vous avez investi dans l’immobilier outre-mer via une SCI pour bénéficier de la réduction d’impôt de l’article 199 undecies C du CGI ? Attention : signer un contrat de maîtrise d’ouvrage dans les délais ne suffit pas. Le Conseil d’État vient de le rappeler fermement dans une décision qui clarifie ce qu’on entend par « investissement effectif ».
Les faits
En 2014, M. J… souscrit des parts dans quatre SCI ayant pour objet d’acquérir un logement en Martinique. Il bénéficie la même année de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies C du CGI. Le 2 septembre 2015, soit dans le délai de 18 mois suivant la clôture de la souscription, les SCI signent des conventions de maîtrise d’ouvrage déléguée avec la société Procodom pour rechercher un terrain, l’acquérir et construire un logement F4. Problème : l’acquisition effective de l’appartement n’intervient que le 29 décembre 2017, bien au-delà du délai légal de 18 mois. L’administration fiscale remet en cause la réduction d’impôt et réclame une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2016, assortie de pénalités.
La décision
Dans sa décision n° 504667 du 30 septembre 2026, le Conseil d’État, statuant en 9ème et 10ème chambres réunies, donne raison à l’administration. Les juges affirment que « la signature par la société, dans ce délai, d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée est, par elle-même, sans incidence sur le respect de cette condition ». Autrement dit, pour bénéficier de la réduction d’impôt, le produit de la souscription doit être effectivement investi dans l’acquisition ou la construction du logement dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription. En l’espèce, le seul investissement réalisé consistait en l’acquisition d’un appartement le 29 décembre 2017, soit au-delà du délai légal. La reprise de l’avantage fiscal est donc justifiée.
Ce que ça change en pratique
Cette décision a des conséquences directes pour tous les investisseurs qui utilisent le dispositif de défiscalisation outre-mer :
- Un engagement contractuel ne vaut pas investissement. Même si vous signez un contrat de maîtrise d’ouvrage, un compromis de vente ou tout autre document préparatoire dans les 18 mois, cela ne suffit pas. Il faut que l’acquisition ou la construction soit effective.
- Le délai de 18 mois est strict. L’acte authentique d’acquisition ou le début effectif des travaux de construction doivent intervenir dans ce délai. Aucune tolérance pour les simples engagements contractuels.
- Vigilance sur les montages avec SCI. Si vous investissez via une SCI, assurez-vous que la société réalise bien l’investissement dans les temps, et pas seulement qu’elle signe des contrats préparatoires.
Points de vigilance
Cette jurisprudence s’applique spécifiquement au dispositif de l’article 199 undecies C du CGI dans sa version applicable aux faits de l’espèce (souscription 2014). Si vous envisagez un investissement outre-mer, vérifiez que ce dispositif est toujours en vigueur sous cette forme, car des modifications législatives ont pu intervenir depuis. Par ailleurs, la décision ne remet pas en cause le principe même de la réduction d’impôt, mais uniquement les conditions de délai d’investissement effectif. Si vous respectez le délai de 18 mois pour l’acquisition ou la construction réelle, le dispositif reste pleinement applicable.
À retenir
- La signature d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée ne constitue pas un investissement effectif au sens de l’article 199 undecies C du CGI.
- Le délai de 18 mois court à compter de la clôture de la souscription et impose une acquisition ou une construction effective, pas un simple engagement contractuel.
- En cas de dépassement du délai, l’administration fiscale est fondée à reprendre l’avantage fiscal, avec pénalités.
- Les investisseurs doivent sécuriser le calendrier de réalisation effective de leur projet immobilier, pas seulement le calendrier contractuel.
- Cette décision clarifie une zone grise et renforce les exigences de preuve pour bénéficier de la réduction d’impôt outre-mer.
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Questions fréquentes
Un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée suffit-il pour la réduction d’impôt outre-mer ?
Non. Dans sa décision n° 504667 du 30 septembre 2026, le Conseil d’État juge que la signature d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée dans le délai est, par elle-même, sans incidence sur le respect de la condition. Le produit de la souscription doit être effectivement investi dans l’acquisition ou la construction du logement dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.
À partir de quand court le délai de 18 mois ?
Le délai de 18 mois court à compter de la clôture de la souscription. Dans l’affaire jugée, les sociétés ont signé leurs conventions le 2 septembre 2015, donc dans ce délai, mais l’acquisition effective de l’appartement n’est intervenue que le 29 décembre 2017. Le délai légal était dépassé, ce qui a justifié la remise en cause de l’avantage fiscal.
Un compromis de vente ou un engagement contractuel suffit-il à respecter le délai ?
Non. Un engagement contractuel ne vaut pas investissement : contrat de maîtrise d’ouvrage, compromis de vente ou autre document préparatoire ne suffisent pas, même signés dans les 18 mois. Il faut que l’acquisition ou la construction soit effective, par l’acte authentique d’acquisition ou le début effectif des travaux. Aucune tolérance n’est prévue pour les simples engagements contractuels.
Que risque l’investisseur si le délai n’est pas respecté ?
L’administration fiscale peut reprendre l’avantage fiscal. Dans l’affaire jugée, elle a réclamé une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2016, assortie de pénalités. Le délai de 18 mois n’ayant pas été respecté, le Conseil d’État a estimé la reprise de l’avantage fiscal justifiée et a donné raison à l’administration.
Cette décision remet-elle en cause la réduction d’impôt outre-mer elle-même ?
Non. La décision ne remet pas en cause le principe même de la réduction d’impôt, mais uniquement les conditions de délai d’investissement effectif. Si le délai de 18 mois est respecté pour l’acquisition ou la construction réelle, le dispositif reste pleinement applicable. Elle vise toutefois le dispositif applicable aux faits de l’espèce, une souscription de 2014 : sa version en vigueur doit être vérifiée.
Auteur
Mehdi Idbibane
Fondateur d’Istari Conseil · Paris et Lisbonne
Mehdi travaille sur la fiscalité des groupes de sociétés et sur la TVA dès qu’un flux franchit une frontière. Il a commencé en contrôle de gestion, passé quatre ans en cabinet de comptabilité et d’audit sur des dossiers de 200 000 € à 15 M€ de chiffre d’affaires, créé une entreprise (500 000 € de chiffre d’affaires dès la première année), travaillé chez Google à Lisbonne, puis fondé Istari Conseil. Il prépare le diplôme d’expertise comptable.
Sa règle : chaque fait de droit est cité avec la loi, l’article et la date, et ce qui n’a pas pu être vérifié est dit.
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