Résumer cet article avec : ChatGPT Claude Perplexity
Vous avez créé une société civile de construction-vente (SCCV) pour bénéficier du régime fiscal transparent de l’article 239 ter du CGI. Mais que se passe-t-il si votre projet de construction ne voit finalement jamais le jour et que vous revendez le terrain nu ? Le Conseil d’État vient de trancher cette question dans une décision du 12 mai 2026 (n° 499316), avec des conséquences fiscales potentiellement lourdes pour les associés.
Les faits
M. et Mme C. sont associés et gérant d’une SCI Les Jardins de Lorgues 2, constituée pour construire des immeubles en vue de leur vente. La société a acquis deux terrains en 1999 et 2006, mais n’y a finalement jamais construit d’immeubles. En 2016, elle revend ces terrains nus. À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration a considéré que la société ne pouvait plus bénéficier du régime de faveur des SCCV. Elle l’a assujettie à la TVA sur la cession et a rehaussé son résultat en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) à hauteur de la plus-value réalisée. Cette requalification a modifié le revenu fiscal de référence de M. C., même sans impôt supplémentaire à payer compte tenu de crédits d’impôts existants.
La décision
Dans son arrêt n° 499316 du 12 mai 2026, le Conseil d’État (9ème et 10ème chambres réunies) juge que le régime spécial d’imposition prévu à l’article 239 ter du CGI ne bénéficie pas à une SCCV qui s’écarte de son objet social en revendant un terrain sur lequel elle a volontairement abandonné tout projet de construction. La Cour administrative d’appel de Marseille avait considéré que la revente se rattachait encore à l’activité de construction-vente prévue par l’objet social. Le Conseil d’État censure cette analyse : l’abandon volontaire du projet de construction fait obstacle à l’application du régime de faveur. L’arrêt est cassé et l’affaire renvoyée devant la cour.
Ce que ça change en pratique
Cette décision trace une ligne rouge claire pour les SCCV : le régime fiscal transparent de l’article 239 ter du CGI n’est maintenu que si la société respecte effectivement son objet social. Dès lors qu’elle abandonne volontairement son projet de construction et revend le terrain nu, elle bascule dans le régime de l’impôt sur les sociétés.
Les conséquences fiscales sont importantes :
- La plus-value de cession est imposée en BIC au niveau de la société, et non selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
- La société devient assujettie à la TVA sur la vente du terrain.
- Le revenu fiscal de référence des associés est modifié, ce qui peut avoir des répercussions sur leurs droits sociaux ou fiscaux (plafonnement de l’ISF à l’époque, accès à certaines aides, etc.).
Le Conseil d’État exerce ici un contrôle de qualification juridique des faits : même si des démarches administratives ont été entreprises (permis de construire, études préalables), l’abandon volontaire du projet suffit à faire perdre le bénéfice du régime de faveur.
Points de vigilance
Cette jurisprudence impose une vigilance particulière aux gérants de SCCV. L’administration fiscale pourra requalifier les opérations si elle constate un écart entre l’objet social et l’activité réelle. Quelques points à surveiller :
- Un simple retard dans la construction ne suffit pas nécessairement à faire perdre le régime. C’est l’abandon volontaire du projet qui est sanctionné.
- La décision ne précise pas à partir de quel moment l’abandon est caractérisé. En pratique, l’administration regardera la durée de détention du terrain, l’absence de démarches concrètes, ou la revente sans tentative sérieuse de construction.
- Les SCCV qui détiennent des terrains depuis longtemps sans construire doivent anticiper ce risque de requalification avant toute cession.
Par ailleurs, la décision confirme implicitement qu’une modification du revenu fiscal de référence, même sans impôt supplémentaire à payer, est susceptible de recours pour excès de pouvoir. C’est une ouverture procédurale intéressante pour les contribuables.
À retenir
- Le régime de faveur des SCCV (art. 239 ter CGI) est conditionné au respect effectif de l’objet social de construction-vente.
- L’abandon volontaire d’un projet de construction fait perdre le régime transparent et entraîne un assujettissement à l’IS et à la TVA.
- La plus-value de cession du terrain est alors imposée en BIC, avec des conséquences sur le revenu fiscal de référence des associés.
- Les SCCV détenant des terrains depuis longtemps sans construire doivent anticiper ce risque avant toute revente.
- La modification du revenu fiscal de référence, même sans impôt supplémentaire, peut faire l’objet d’un recours.
Vous envisagez de revendre un terrain détenu par une SCCV sans y avoir construit ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les dirigeants sur ces problématiques de requalification fiscale et vous aident à sécuriser vos opérations immobilières.
Questions fréquentes
Que décide le Conseil d’État sur l’abandon d’un projet de SCCV ?
Dans sa décision n° 499316 du 12 mai 2026, le Conseil d’État juge que le régime spécial de l’article 239 ter du CGI ne bénéficie pas à une SCCV qui s’écarte de son objet social. C’est le cas lorsqu’elle revend un terrain sur lequel elle a volontairement abandonné tout projet de construction. L’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille est cassé et l’affaire renvoyée devant la cour.
Quelles sont les conséquences fiscales de cette perte du régime ?
La plus-value de cession du terrain est imposée en BIC au niveau de la société, et non selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. La société devient en outre assujettie à la TVA sur la vente du terrain. Le revenu fiscal de référence des associés est également modifié, ce qui peut avoir des répercussions sur leurs droits sociaux ou fiscaux.
Un simple retard de construction fait-il perdre le régime de faveur ?
Pas nécessairement. Un simple retard dans la construction ne suffit pas nécessairement à faire perdre le régime : c’est l’abandon volontaire du projet qui est sanctionné. Le Conseil d’État relève d’ailleurs que, même si des démarches administratives ont été entreprises, comme un permis de construire ou des études préalables, l’abandon volontaire suffit à faire perdre le bénéfice du régime.
À partir de quand l’abandon du projet est-il caractérisé ?
La décision ne le précise pas. En pratique, l’administration regardera la durée de détention du terrain, l’absence de démarches concrètes ou encore la revente sans tentative sérieuse de construction. Les SCCV qui détiennent des terrains depuis longtemps sans construire doivent donc anticiper ce risque de requalification avant toute cession.
Une modification du revenu fiscal de référence peut-elle être contestée ?
Oui. La décision confirme implicitement qu’une modification du revenu fiscal de référence, même sans impôt supplémentaire à payer, est susceptible de recours pour excès de pouvoir. Dans l’affaire jugée, la requalification avait modifié le revenu fiscal de référence de l’un des associés, alors que des crédits d’impôt existants évitaient tout impôt supplémentaire.
Auteur
Mehdi Idbibane
Fondateur d’Istari Conseil · Paris et Lisbonne
Mehdi travaille sur la fiscalité des groupes de sociétés et sur la TVA dès qu’un flux franchit une frontière. Il a commencé en contrôle de gestion, passé quatre ans en cabinet de comptabilité et d’audit sur des dossiers de 200 000 € à 15 M€ de chiffre d’affaires, créé une entreprise (500 000 € de chiffre d’affaires dès la première année), travaillé chez Google à Lisbonne, puis fondé Istari Conseil. Il prépare le diplôme d’expertise comptable.
Sa règle : chaque fait de droit est cité avec la loi, l’article et la date, et ce qui n’a pas pu être vérifié est dit.
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