Vous détenez de l’immobilier en France via une société suisse ? Vous êtes assujetti à l’impôt sur les sociétés français sur vos revenus locatifs, mais jusqu’où vont vos obligations déclaratives et comptables ? Une décision récente du Conseil d’État apporte des précisions importantes et censure une interprétation administrative trop extensive.
Les faits
La société anonyme de droit suisse Décorasud SA détient des biens immobiliers en France sans y disposer d’établissement stable ni y exercer d’autres activités. Elle est assujettie à l’impôt sur les sociétés français sur les revenus procurés par ces biens immobiliers. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 3 février 2026 énonce que de telles sociétés doivent s’immatriculer en France via le guichet unique, tenir une comptabilité commerciale dans les conditions de droit commun, déposer une liasse fiscale complète et appliquer la règle de comptabilisation obligatoire des amortissements prévue au 2° du 1 de l’article 39 du CGI. La société conteste cette réponse et demande son annulation pour excès de pouvoir.
La décision
Dans sa décision n° 514132 du 16 juillet 2026, le Conseil d’État rejette le recours pour irrecevabilité. Il juge que les réponses ministérielles ne constituent pas des actes susceptibles de recours contentieux, sauf lorsqu’elles comportent une interprétation de la loi fiscale opposable sur le fondement de l’article L. 80 A du LPF. En l’espèce, la réponse ministérielle ne comporte aucune interprétation opposable : d’une part, elle ne méconnaît ni le sens ni la portée des dispositions qu’elle explicite concernant les obligations fiscales déclaratives et la comptabilisation des amortissements ; d’autre part, elle comporte une interprétation défavorable aux contribuables concernant l’immatriculation au RCS et la tenue d’une comptabilité commerciale de droit commun, obligations qui ne découlent pas des textes applicables. Dans les deux cas, la réponse ne peut être opposée à l’administration.
Ce que ça change en pratique
Cette décision clarifie le régime applicable aux sociétés étrangères assimilables aux SA françaises et assujetties à l’impôt sur les sociétés français sur leurs revenus immobiliers sans établissement stable en France. Le Conseil d’État confirme que ces sociétés doivent respecter certaines obligations fiscales déclaratives, mais censure implicitement l’interprétation administrative qui leur imposerait des obligations commerciales supplémentaires.
Obligations confirmées :
- Dépôt d’une liasse fiscale complète dématérialisée
- Comptabilisation obligatoire des amortissements selon les règles de l’article 39 du CGI
- Respect des obligations déclaratives fiscales de droit commun
Obligations écartées :
- Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)
- Tenue d’une comptabilité commerciale de droit commun au-delà des obligations fiscales
Concrètement, si vous détenez de l’immobilier en France via une structure suisse, vous devez produire une déclaration fiscale complète et respecter les règles fiscales françaises de comptabilisation, mais vous n’êtes pas tenu de vous immatriculer en France ni de tenir une comptabilité commerciale française complète.
Points de vigilance
La décision ne tranche pas au fond mais procède par irrecevabilité du recours. Le Conseil d’État distingue subtilement deux types d’énonciations dans la réponse ministérielle : celles qui explicitent correctement la loi (obligations déclaratives fiscales) et celles qui l’étendent illégalement (immatriculation RCS, comptabilité commerciale). Cette distinction technique peut échapper aux non-spécialistes.
Par ailleurs, la décision confirme implicitement que les sociétés étrangères assimilables aux SA françaises et assujetties à l’IS doivent bien comptabiliser obligatoirement les amortissements et déposer une liasse fiscale complète, ce qui représente une charge administrative significative. Enfin, l’arrêt ne règle pas la question de savoir si l’administration pourra effectivement imposer ces obligations en pratique lors de contrôles fiscaux futurs.
Attention : cette décision s’applique aux sociétés étrangères assimilables aux SA françaises. Le Conseil d’État rappelle que « sont assujetties à l’impôt sur les sociétés, lorsqu’elles réalisent des opérations dont les bénéfices sont imposables en France en vertu de l’article 209 du code général des impôts, les sociétés étrangères qui, au regard de l’ensemble de leurs caractéristiques et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, sont assimilables aux types de sociétés de droit français expressément visées par l’article 206 du même code. » Toutes les structures étrangères ne sont donc pas concernées.
À retenir
- Les sociétés suisses détenant de l’immobilier en France sans établissement stable doivent déposer une liasse fiscale complète et comptabiliser obligatoirement les amortissements
- Elles ne sont pas tenues de s’immatriculer au RCS ni de tenir une comptabilité commerciale de droit commun
- La décision censure implicitement une interprétation administrative trop extensive des obligations applicables
- Seules les sociétés étrangères assimilables aux SA françaises sont concernées par ce régime
- Les réponses ministérielles défavorables aux contribuables ne peuvent pas être opposées à l’administration
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