LMNP

Le régime LMNP a connu plusieurs évolutions réglementaires significatives depuis 2024. Cet article, le plus périssable de notre série, est re-vérifié à chaque mise à jour législative. Il recense, à la date de septembre 2026, l’ensemble des changements applicables aux bailleurs en location meublée non professionnelle.

Mise à jour : septembre 2026. Sources : Légifrance, impots.gouv.fr, urssaf.fr, LF 2025 art. 84, loi Le Meur n° 2024-1039.

1. Loi Le Meur : les nouveaux seuils du meublé de tourisme

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément remanié les règles du micro-BIC pour la location meublée de tourisme. Ces nouvelles règles s’appliquent aux recettes perçues à compter du 1er janvier 2025.

Meublé de tourisme non classé

Le changement le plus important concerne la location de courte durée non classée (type Airbnb sans label) (LM2) :

  • Nouveau seuil micro-BIC : 15 000 € de recettes annuelles ;
  • Nouvel abattement : 30 % (soit un abattement minimal de 305 €) ;
  • Situation antérieure : seuil à 77 700 € avec abattement de 50 % — soit une dégradation très significative.

Au-delà de 15 000 € de recettes, le régime réel BIC devient obligatoire. Pour un loueur percevant 20 000 € de loyers annuels, c’est un basculement automatique au réel, avec l’obligation de tenir une comptabilité.

Meublé de tourisme classé

Le meublé de tourisme classé (labellisé 1 à 5 étoiles par un organisme accrédité) a également vu ses paramètres réduits, mais de façon moins sévère (LM3) :

  • Nouveau seuil micro-BIC : 77 700 € ;
  • Nouvel abattement : 50 % ;
  • Situation antérieure : seuil à 188 700 € avec abattement de 71 % — l’abattement perd donc 21 points.

Location meublée longue durée : aucun changement

La location meublée à l’année — appartement ou maison loué à un résident comme résidence principale — n’est pas affectée par la loi Le Meur (LM1) :

  • Seuil micro-BIC maintenu à 77 700 € ;
  • Abattement maintenu à 50 % (minimum 305 €) ;
  • Régime réel BIC inchangé.

Cette distinction est fondamentale : la loi Le Meur ne touche pas à la location meublée classique. Elle cible uniquement les locations de courte durée à vocation touristique.

Pour approfondir les comparaisons de régimes : Micro-BIC ou réel en LMNP : que choisir en 2026 ?

2. Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements (LF 2025)

La loi de finances pour 2025 (art. 84) a instauré une règle nouvelle pour les cessions de biens en LMNP au régime réel, applicable aux ventes à compter du 15 février 2025 (LM4).

Avant cette date, les amortissements déduits pendant la période de location n’entraient pas dans le calcul de la plus-value — avantage unique et très apprécié du régime réel. Désormais, ces amortissements viennent réduire le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant mécaniquement la base imposable lors de la cession.

Ce qui change concrètement

  • Prix de revient corrigé = Prix d’acquisition − amortissements déduits ;
  • Plus-value brute = Prix de cession − Prix de revient corrigé ;
  • Les abattements pour durée de détention restent applicables et inchangés (LM4).

Les exceptions maintenues

Les logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences seniors ou des EHPAD ne sont pas soumis à cette réintégration (LM4). Ces biens conservent donc le régime de calcul de plus-value antérieur, plus favorable.

Pour une analyse complète de cette règle : Plus-value LMNP et réintégration des amortissements.

3. Prélèvements sociaux à 18,6 %

Les revenus de location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux à un taux global de 18,6 % (LM6), décomposés comme suit :

  • CSG : 10,6 % ;
  • CRDS : 0,5 % ;
  • Prélèvement de solidarité : 7,5 %.

Ce taux s’applique au résultat net de l’activité LMNP (bénéfice BIC après charges et amortissements pour le réel, ou recettes après abattement pour le micro-BIC). Il est légèrement supérieur au taux applicable aux revenus fonciers (17,2 %), ce qui est un point de comparaison à intégrer dans les arbitrages entre location meublée et location nue.

Pour aller plus loin : Prélèvements sociaux en location meublée : 18,6 % ou cotisations SSI ?

4. Affiliation sociale : courte durée et seuil des 23 000 €

Pour les loueurs en meublé de courte durée (type Airbnb), une règle d’affiliation sociale spécifique s’applique (LM6) : dès lors que les recettes annuelles issues de la location de courte durée excèdent 23 000 €, une affiliation obligatoire au régime social est requise.

Cette affiliation peut se faire :

  • Auprès de la Sécurité sociale des indépendants (SSI) si l’activité revêt un caractère professionnel ;
  • Via un régime de cotisations sociales spécifiques aux loueurs de meublés de tourisme.

En dessous de 23 000 €, les prélèvements sociaux à 18,6 % s’appliquent sans obligation d’affiliation supplémentaire. Au-delà, les conséquences en termes de cotisations et de couverture sociale méritent une analyse individualisée.

5. Ce qui n’a pas changé en 2026

Face à l’étendue des évolutions récentes, il est utile de rappeler les éléments de stabilité du régime :

  • Immatriculation obligatoire au guichet unique de l’INPI, dans les 15 jours suivant le début d’activité, avec obtention d’un numéro SIRET (LM11). Cette obligation demeure inchangée.
  • Régime réel BIC : le mécanisme d’amortissement par composants, la déductibilité des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière) et la règle de non-création de déficit (art. 39 C CGI) sont maintenus.
  • Seuil LMP : le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique toujours lorsque les recettes du foyer fiscal dépassent 23 000 € ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (LM5, art. 155 IV-2 CGI).
  • Barème de l’impôt sur le revenu : le barème a été revalorisé de 0,9 % pour les revenus 2025 (revenus imposés en 2026). Les bénéfices LMNP sont imposés à votre tranche marginale d’imposition, dans les conditions habituelles.
  • Abattements pour durée de détention sur la plus-value : maintenus, avec exonération IR totale après 22 ans et exonération PS totale après 30 ans de détention.

Simuler l’impact sur votre situation

Les changements réglementaires de 2024-2025 ont modifié l’équilibre entre micro-BIC et régime réel, particulièrement pour les loueurs en meublé de tourisme. Notre simulateur vous permet d’estimer rapidement lequel des deux régimes est le plus avantageux pour votre situation.


Simuler micro-BIC vs réel →

Pour approfondir chaque thématique :

FAQ — LMNP 2026 : les nouveautés

Quels sont les nouveaux seuils micro-BIC du meublé de tourisme depuis 2025 ?

Depuis les recettes de l’année 2025 (loi Le Meur), le meublé de tourisme non classé est soumis à un seuil micro-BIC de 15 000 € avec un abattement de 30 %. Le meublé classé bénéficie d’un seuil de 77 700 € avec un abattement de 50 % (contre 188 700 € et 71 % auparavant). La location meublée longue durée conserve ses seuils : 77 700 € et 50 %.

La réintégration des amortissements dans la plus-value s’applique-t-elle à toutes les ventes LMNP ?

Elle s’applique aux cessions intervenant à compter du 15 février 2025, pour tous les biens LMNP au régime réel. Des exceptions existent pour les logements en résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD. Les abattements pour durée de détention demeurent applicables pour l’ensemble des LMNP, ce qui peut réduire significativement l’imposition effective.

Le régime LMNP classique (longue durée) a-t-il été modifié par la loi Le Meur ?

Non. La loi Le Meur cible uniquement le meublé de tourisme (locations de courte durée). La location meublée longue durée conserve ses paramètres micro-BIC (77 700 € / 50 %) et son régime réel BIC inchangé. Les seules évolutions qui concernent tous les LMNP sont la réintégration des amortissements dans la plus-value (LF 2025) et les prélèvements sociaux à 18,6 %.

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