Vous êtes expatrié en Suisse et louez votre villa en location saisonnière meublée en France ? Vous pensiez peut-être échapper au prélèvement de solidarité parce que vos loyers relèvent des BIC et non des revenus fonciers. Le Conseil d’État vient de trancher : ce prélèvement s’applique bel et bien, quelle que soit la catégorie fiscale de vos revenus locatifs.
Les faits
M. et Mme A…, domiciliés fiscalement en Suisse, possédaient une villa en France qu’ils louaient en meublé de manière saisonnière. Ces loyers, imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ont fait l’objet d’un assujettissement au prélèvement de solidarité prévu à l’article 235 ter du CGI pour les années 2019 et 2020. Les contribuables ont contesté cette imposition devant le tribunal administratif de Montreuil, qui a rejeté leur demande le 4 juillet 2024. La cour administrative d’appel de Paris a confirmé ce rejet par ordonnance du 19 décembre 2024, les conduisant à se pourvoir en cassation devant le Conseil d’État.
La décision
Par une décision n°503496 du 13 mars 2026, le Conseil d’État (9ème et 10ème chambres réunies) a rejeté le pourvoi des époux A…. La haute juridiction juge que « constituent des revenus d’immeubles au sens de ces dispositions les loyers issus d’immeubles situés en France, quelle que soit la catégorie d’imposition dont ils relèvent ». En d’autres termes, le prélèvement de solidarité s’applique aux non-résidents percevant des loyers d’un bien immobilier situé en France, que ces loyers soient imposés comme revenus fonciers ou comme BIC. Le fait que la location meublée relève des BIC ne permet donc pas d’échapper à ce prélèvement.
Ce que ça change en pratique
Cette décision met fin à une ambiguïté qui pouvait laisser penser que seuls les revenus fonciers « classiques » (location nue) étaient visés par le prélèvement de solidarité pour les non-résidents. Désormais, c’est clair : si vous êtes non-résident et que vous percevez des loyers d’un bien immobilier en France, vous êtes redevable du prélèvement de solidarité, que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP), loueur en meublé professionnel (LMP), ou propriétaire d’un bien loué nu.
Concrètement, cela signifie :
- Un prélèvement au taux de 7,5 % sur vos revenus nets d’immeubles situés en France (à distinguer des prélèvements sociaux de 17,2 % qui, eux, ne s’appliquent qu’aux résidents français).
- Une obligation déclarative spécifique : vous devez déclarer ces revenus sur le formulaire 2042-C, même si vous êtes non-résident.
- Un impact sur la rentabilité nette de votre investissement locatif en France, à intégrer dans vos calculs de rendement.
Pour les expatriés qui gèrent un patrimoine immobilier en France, cette décision impose de revoir les simulations fiscales et de s’assurer que le prélèvement de solidarité est bien provisionné dans les flux de trésorerie.
Points de vigilance
Attention, cette décision ne traite pas de l’articulation avec les conventions fiscales bilatérales. Cette articulation s’examine dossier par dossier, selon la convention fiscale applicable entre la France et votre pays de résidence. Dans certains cas, les conventions peuvent prévoir des mécanismes d’élimination de la double imposition qui atténuent l’impact du prélèvement.
Par ailleurs, ne confondez pas le prélèvement de solidarité (7,5 %) avec les prélèvements sociaux (17,2 %) qui, eux, ne s’appliquent qu’aux résidents fiscaux français. Si vous redevenez résident français, le régime change.
Enfin, cette décision concerne les personnes physiques non-résidentes. Si vous détenez votre bien via une société (SCI, société commerciale), les règles d’assujettissement peuvent différer.
À retenir
- Les non-résidents percevant des loyers de location meublée en France sont soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
- La qualification fiscale des revenus (BIC ou revenus fonciers) n’a aucune incidence sur l’assujettissement au prélèvement.
- Cette décision s’applique à tous les loueurs en meublé non-résidents, qu’ils soient LMNP ou LMP.
- Vérifiez l’impact de la convention fiscale applicable à votre situation pour éviter toute double imposition.
- Anticipez ce prélèvement dans vos calculs de rentabilité locative si vous êtes expatrié propriétaire en France.
Vous êtes expatrié et percevez des loyers en France ? Les équipes d’Istari Conseil accompagnent les non-résidents dans la gestion de leurs obligations fiscales françaises et l’optimisation de leur patrimoine immobilier.