Mis à jour le 25 août 2026 par le cabinet Istari Conseil
La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) repose sur un choix structurant entre micro-BIC et régime réel simplifié, avec des seuils et des abattements profondément remaniés depuis 2025. La loi Le Meur (loi 2024-1039) a abaissé les plafonds pour la location touristique non classée, et la loi de finances 2025 a réformé le calcul des plus-values en réintégrant les amortissements. Ce guide complet fait le point sur chaque régime, les prélèvements sociaux applicables (18,6 %), les nouvelles règles sur les plus-values et vos obligations déclaratives pour 2026.
- Les régimes fiscaux du LMNP
- Micro-BIC vs régime réel : comment choisir
- La réforme 2025 sur les plus-values
- Prélèvements sociaux : 18,6 % pour le meublé
- Obligations administratives
- Questions fréquentes
Les régimes fiscaux du LMNP
Le statut LMNP couvre trois grandes catégories de location meublée, chacune soumise à des seuils de recettes annuelles distincts depuis les réformes de 2025.
Meublé longue durée (résidence principale du locataire)
Il s’agit du cas le plus fréquent : vous louez un logement meublé qui constitue la résidence principale de votre locataire. Le plafond du micro-BIC est fixé à 77 700 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 50 % (plancher de 305 €). En dessous de ce seuil, vous relevez automatiquement du micro-BIC, sauf option pour le réel.
Location touristique non classée (Airbnb, etc.)
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039, art. 7) a profondément modifié ce régime à compter du 1er janvier 2025. Le plafond micro-BIC est désormais limité à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement réduit à 30 % seulement. Cette réforme vise à rééquilibrer l’offre locative en zones tendues et à aligner la fiscalité des meublés de tourisme non classés sur celle de la location nue. Source : Légifrance, loi 2024-1039 art. 7.
Location touristique classée (gîtes, chambres d’hôtes classés)
Les meublés de tourisme ayant obtenu un classement officiel conservent un régime plus favorable, avec un plafond micro-BIC à 77 700 € et un abattement de 50 %. Ces seuils ont été abaissés par rapport à l’ancien régime (188 700 € / 71 %) applicable avant la réforme. Source : impots.gouv.fr.
Micro-BIC vs régime réel : comment choisir
Le choix entre ces deux régimes est déterminant pour l’imposition nette de vos revenus locatifs meublés. Le micro-BIC offre la simplicité d’un abattement forfaitaire ; le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Plafond meublé classique | 77 700 € | Aucun plafond |
| Plafond tourisme non classé | 15 000 € | Aucun plafond |
| Abattement / déduction | Forfaitaire (30 % ou 50 %) | Charges réelles + amortissements |
| Amortissement du bien | Non | Oui (composants : gros œuvre, toiture, aménagements) |
| Obligations comptables | Aucune (relevé de recettes) | Tenue d’une comptabilité, liasse 2031 |
| Déficit imputable | Non | Oui (sur revenus BIC meublés des 10 années suivantes) |
| Déclaration complémentaire | 2042-C-PRO | Liasse 2031 + 2042-C-PRO |
Arbitrage : le régime réel est généralement plus avantageux lorsque vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière) et l’amortissement du bien dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Pour un bien acquis à crédit en 2025-2026, le régime réel est souvent optimal dès la première année. L’option pour le régime réel s’exerce par courrier adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus 2042.
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Accéder au simulateur LMNPLa réforme 2025 sur les plus-values
La loi de finances pour 2025 (art. 84) a modifié en profondeur le régime de la plus-value de cession des biens détenus en LMNP. Cette réforme s’applique aux cessions intervenues à compter du 15 février 2025.
Le principe : réintégration des amortissements
Jusqu’alors, les amortissements déduits dans le cadre du régime réel ne venaient pas minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value : c’était l’un des attraits majeurs du statut LMNP. Depuis le 15 février 2025, les amortissements comptabilisés sont réintégrés dans le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, conformément à l’article 150 VB III du CGI. Cela revient à augmenter la plus-value imposable d’un montant égal aux amortissements cumulés.
Les exceptions maintenues
Trois catégories de biens sont expressément exclues de cette réintégration et conservent l’ancien régime : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Les abattements pour durée de détention
Les abattements pour durée de détention applicables aux particuliers restent en vigueur : exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et d’impôt et prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Pour une analyse personnalisée de l’impact de cette réforme sur votre situation, consultez notre article dédié : Plus-value LMNP et amortissements : la réforme 2025 expliquée.
Prélèvements sociaux : 18,6 % pour le meublé
Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Le taux applicable est de 18,6 %, décomposé comme suit :
- CSG : 10,6 %
- CRDS : 0,5 %
- Prélèvement de solidarité : 7,5 %
Ce taux de 18,6 % est propre à la location meublée. Il ne faut pas le confondre avec le taux de 17,2 % applicable à la location nue (revenus fonciers), qui ne comprend pas le prélèvement de solidarité au même niveau. Toute communication évoquant 17,2 % pour un meublé est erronée. Source : impots.gouv.fr.
Cas particulier de la location touristique (courte durée) : lorsque les recettes d’une activité de location meublée touristique dépassent 23 000 € par an, l’exploitant peut être assujetti à une affiliation sociale obligatoire auprès d’un régime de sécurité sociale.
Pour les locations via des plateformes de type Airbnb, Abritel ou Booking, l’application du taux 18,6 % s’applique dès le premier euro de recette. Voir aussi : Fiscalité Airbnb 2026 : ce qui change pour les propriétaires.
Obligations administratives
Immatriculation : le guichet unique INPI
Depuis janvier 2023, toute nouvelle activité de LMNP doit être déclarée via le guichet unique de l’INPI. L’immatriculation doit intervenir dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité de location meublée, et donne lieu à l’attribution d’un numéro SIRET indispensable pour vos déclarations fiscales. Cette formalité est gratuite. Source : impots.gouv.fr, BOFiP.
Déclarations fiscales annuelles
Les obligations déclaratives diffèrent selon le régime retenu :
- Micro-BIC : report des recettes brutes sur le formulaire 2042-C-PRO (cadre LMNP). L’administration applique automatiquement l’abattement forfaitaire.
- Régime réel : dépôt d’une liasse fiscale 2031 (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) auprès du SIE, en plus du report sur la 2042-C-PRO.
- Option pour le réel : elle s’exerce par courrier recommandé adressé au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. Une fois exercée, l’option est irrévocable pendant deux ans (tacitement reconduite).
La tenue d’une comptabilité au réel impose le respect des règles comptables (plan comptable général, méthode des composants pour les amortissements). Le recours à un expert-comptable spécialisé en LMNP est fortement recommandé pour éviter les erreurs de calcul des amortissements et sécuriser votre déclaration.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes (50 % pour les meublés classiques et le tourisme classé, 30 % pour le tourisme non classé depuis 2025). Aucune charge réelle n’est déduite. Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui peut réduire significativement, voire annuler, la base imposable. Le régime réel nécessite une comptabilité et une liasse 2031, mais est généralement plus avantageux pour les biens acquis à crédit ou ayant nécessité des travaux importants.
Quel est le taux de prélèvements sociaux sur les revenus LMNP ?
Les revenus de location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Ce taux est différent de celui applicable à la location nue (revenus fonciers) qui est de 17,2 %. Il s’applique sur la base imposable, que vous releviez du micro-BIC (recettes après abattement) ou du régime réel (bénéfice net). Source : impots.gouv.fr.
En quoi consiste la réforme des plus-values LMNP introduite par la LF 2025 ?
La loi de finances pour 2025 (art. 84) a modifié les règles de calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien détenu en LMNP au régime réel. Pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le prix d’acquisition (article 150 VB III du CGI), ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les biens situés dans des résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD sont exclus de cette réintégration. Les abattements pour durée de détention restent applicables.
Quand faire appel à un expert-comptable pour son activité LMNP ?
Le recours à un expert-comptable inscrit à l’Ordre (OEC) est recommandé dans plusieurs situations : dès lors que vous optez pour le régime réel (tenue de comptabilité et établissement de la liasse 2031 obligatoires), si vous détenez plusieurs biens meublés, en cas d’acquisition à crédit pour optimiser le tableau d’amortissement par composants, lors de la revente d’un bien (calcul de la plus-value après réintégration des amortissements), ou encore pour vérifier si votre activité relève du LMNP ou du LMP. Le cabinet Istari Conseil accompagne les propriétaires bailleurs meublés à Paris et Lisbonne.